小心2020年楼市调控陷阱

2019-12-02 20:06 | 来源:未知

小心2020年楼市调控陷阱

小心2020年楼市调控陷阱

 

明年调控要松一点了?

年末这一最关键时刻,深圳、成都、广州、佛山、青岛.....都传出了调控微松的消息。除此之外,还有一批不承认放松的城市。例如南京、海南和北三县。

这很简单,有的地方,实在撑不住了。

地方的归地方,还得看中央的态度。

11月7日,官媒头版喊话:一城一策,要坚守房住不炒是底线的口号。9天后,央行继续对楼市表明态度:落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

虽然都是老调子,说起来很是铿锵有力。

除此之外,我们还关注到央行最新报告:首套房贷利率连续5个月小幅上升。不止一次说过:楼市经过三年暴涨洗礼之后,已经非常脆弱。接下来还能否起势,只看限购怎么样是不够的,要更关心房地产的信贷和货币政策。

前几天给出官方数据:中国居民杠杆率60.4%,正式进入第一个预警阶段。这似乎也在印证另一外一段话——11月26日,郭树清在江西调研时说的。

其中有两句话需要重点关注:一,进一步抑制房地产金融化、泡沫化,稳定房价、地价和预期;二,继续拆解影子银行,遏制房地产泡沫化倾向。

意思很清楚:银根方面,对房地产还要继续紧下去。

2020年楼市调控不至于再收紧,因为已经足够严厉了。这么多城市撑不下去,就说明了一切。但要说,明年要放松,现在下定了还太早了,现在调控已经进入「深水区」,一下子跳出来,哪会容易?只能说:再看看吧。


1.
关键词

世茂璀璨澜庭、运河湾/谢村、拱墅区3万8

现在文三路上班,未婚,刚需首套房。最喜欢世茂璀璨澜庭,但迟迟不开盘,又担心摇不到,所以现在有一些红盘也都去摇号了,比如幸福里、和光尘樾,对幸福里的户型和容积率非常不喜欢,和光尘樾也不了解,随大流去摇的,想问下老师这种情况应该怎么办?有其它类似世茂的新房推荐吗?

点评:幸福里、和光尘樾,自然有它们自己的竞争力,从投资角度来讲,可以闭眼摇。但对于刚需自住来讲,适合自己更重要。既然喜欢璀璨澜庭,那就等一等看呗。之前迟迟不开,无非是价格被限住了,开发商又不愿意接受。但突破限价有多难啊,反正最新消息,很快就要开了,正在最后的价格闯关。

璀璨澜庭可以先去摇。如果没摇中,边上还有璀璨澜宸、融信勾庄项目,以及德信和大家合作开发的运河云庄,这些楼盘今年不开,明年也总要上市的。总之,这一带选择还是挺多的。另外,斜对面的谢村,属于拱墅区了,香港置地拿的地块,限价3万8,如果符合预算,也是一个选择。再往南到运河湾,贴着桥西,融创的两个楼盘也是可以考虑的。

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2.

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600万内、融创城北运河湾、和宁文华府

现在二孩,住申花老小区,二房。准备再购一套改善新房,主要考虑城北城西附近,离目前的房子不要太远。因为二套首付,只能承受600万内,看过运河湾、杭源里、和宁文华府,之前还看过首开金茂国樾。请问老师有什么好建议吗?

点评:从楼盘看,还是杭源里更讲究一些,超流体的设计理念,在豪宅平庸化的当下,还是很令人着迷的,包括位置也更有优势,周边的城市资源,都是触手可及的。只是600万的总价,只能买到108方三房。对于二孩家庭,房间数量应该不大够。还有一个问题,108方会很难摇。

首开的国樾,想要买到四房的功能,预算也要垫垫脚才行。如果能够承受得了,国樾的产品做得不错,不少地方都花了钱的。但相比拱宸桥附近或申花,地理位置上稍微吃亏。撇开这一点,房子本身是值得考虑的,而且马上会有一个学区利好。

如果预算不能往上拔,又想要四房的功能,还是建议选运河湾的融创两个楼盘,或者和宁文华府。目前的城市面貌不如申花拱宸桥,但以后肯会好。想明白了,用更少的钱,买一个比较确定的未来,那风尚望和湾、天阅云合源、和宁文华府这一类房子,更划算。

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3.
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城市核心资产、家庭资产压舱石、跑得稳

我是新杭州人,女生,计划三年内要小孩,现在名下一套景瑞天赋115方全款房,一套晓风印月138方贷款房,考虑到以后学区以及居住环境,想把景瑞天赋卖掉,贷款买钱江新城的仁恒滨江园、融创侯潮府,请问按发展前景以及保值角度,这样的置换是否合理?

点评:从资产的配置上来讲,是可以的。相比景瑞天赋,南星桥的房子更稳重,风再大也刮不走。对于一个家庭来说,要是有实力,能在城市最中心的位置配置资产,就是为自己找一块压舱石。像武林板块、钱江新城的房子,价格很高了,受众面窄,它的涨跌跟着大势走,但不会跑得很快,而是跑得稳。

所以看你到底想追求什么。如果不是投资型,南星桥的房子,保值能力肯定非常靠谱。更何况,天赋还是全款房,没有利用资金杠杆,也挺可惜的。毕竟通货膨胀一直步步逼近,在现金流可控的前提下,能用未来的钱还是要多用一点。如果是偏向于投资,可以关注奥体、钱江世纪城或者明年的杭州亚运村,想象空间会更大。

4.
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钱塘江两岸价差2万、杭州房价天花板7万

层楼大大好,我想问下:杭州壹号院和杭州江河汇,这两者之间,选择哪个比较好,两者优劣势是什么?

点评:考虑保值增值,还是江南岸的奥体、滨江、钱江世纪城以及杭州亚运村,更理想,因为绝对单价低。目前钱塘江两岸的新盘,每平米价差2万元左右,这就给江南岸的发展预留出了很大的上升空间。前提是,你得相信拥江发展、两岸同辉,以及房价差距会缩小。

正如上面说的,钱江新城的房子,不管是南星桥、江河汇流区,还是接下来往东面过去的钱江新城二期,的确是非常优质的资产,但增长动能和实际涨幅,都很难说。毕竟单价7万,是目前杭州房价的天花板。只能说,从投资角度,杭州壹号院更合适。

5.
关键词

改善窗口期、二手房跌一点、新房涨一点

我们一家三口住下城区西湖新城113方,想置换带露台150方以上的房子。但很纠结:一方面担心3号线和机场快线建好了刺激房价,怕卖掉又后悔;另一方面小孩要上小学读书,房子没选好又会受到影响。求给点建议。谢谢。

点评:从改善角度看,西湖新城可以升级一下。只要愿意往外走一点,还是可以留在市中心的位置,不管哪个方向,可以选择的楼盘有很多。至于你提出的两点担心,其实也不会构成置换的阻力。首先,二手房还要跌一点,新房价格又限住了,杭州房价整体很稳。接下来很长一段时间,都是改善窗口期。

其次,考虑到小孩上学问题,选新房,那几多关注交付时间和学区。如果实在匹配不到合适的新房,换二手房不也是可以的吗?二手房买入机会不少的。

新房的话,比如往北边,跟武林这么近的大关,就有一个杭源里,可以重点关注,单价5万内,学校就在家门口。拱宸桥附近还有一个国樾,4万8的价格,自住也没问题。再北面一点的运河湾,听说学区基本确定了。除此之外,还可以选到申花。还有一个方案是选到城东,包括城东新城、笕桥和艮北,今明两年,有10多个改善楼盘。这些区域都可以考虑,就看你们的预算是多少。