广州的房价确确实实在下跌

2019-08-28 15:56 | 来源:未知

广州的房价确确实实在下跌

编前按:今天沪指重新站上(收在)了2900,港股通给力100亿。接下来是否持续干,要看看大金融们。早盘加仓券商ETF,当前仓位7成。

是日小妹接待了两波朋友,今晚由滚雪球同学给大伙侃侃房市。

近段时间,有几个迹象值得关注的。

1、法拍房信息在朋友圈大幅增加。

2、中介开始卖力推广一手楼。

3、祈福缤纷汇大幅降价,从此前的40000多一平降到36000一平。

最近祈福缤纷汇的降价新闻很受关注,有不少人说这是广州房价下跌的信号。当然,本来这个盘就不该是这个定价,你看看周边的二手房均价也就30000~35000左右,愿意花40000多买一手房肯定是脑子进水的了,不站岗谁站岗。

可以看到,祈福缤纷汇一降到36000一平,成交马上就上来了,听说是卖得差不多了。

为什么它会率先跳出来降价呢?

其实与人民币汇率和中央的决策有关,那几家大型的民营房地产企业是香港上市的,主要是在境外借美元融资,以往人民币升值的时间日子过得很滋润,即使是10%以上的利率借,但人民币升值后美元负债就不值钱的,几乎相当于无息借款。

那么,人民币走向贬值预期呢?那对于这些民营房地产企业就惨了,收入是人民币,但负债是美元,再加上这些企业动不动就70%以上的负债率,可以说,只要人民币兑美元贬值几个点,这些企业马上就亏损,如果人民币走向贬值通道的话,相信会在未来几年看到一些大型房地产上市公司的破产消息了。这个时候,中央再三明确这次不会刺激房地产企业来刺激经济,还派巡查组下来严查房地产贷款,可谓是雪上加霜了。

所以,第一波逃亡的就是负债率高的民营房地产企业,主要就是刚需不强的郊区盘。正正就是祈福这类型了。事实上,现在的增城,从化,新塘,花都也在降价促销的了。

在二手房方面,由于成交价不是那么透明,只能靠身边的案例和经验判断,我观察了身边几个朋友的成交案例,市区二手房的价格也确确实实在降,价格大约是2017~2018年高峰期的8折吧,从最高点到现在降了20%是有的。最草根的评估,就是以链家的报价作参考,同一户型在链家最便宜的报价基础上,再打个8~9折,就是现在的可成交价格了。

正是由于一手房难卖,房企急需钱周转,所以房企以很大的佣金拉拢二手房中介推销他们的房子。

广州的房价确确实实在下跌

在这里给个TIPS大家,就是千万不要找二手房中介带你去买一手楼!!!他们拿的佣金就是你应得的买房折扣,起码是几万元的。记得,要买一手房就直接去售楼部,不要找二手中介带路,不要通过房产网站的电话约见。正所谓过河湿脚,每经过一层,人家就抽你一层水。

那么,刚需现在可以买房了么?

同样的境象也出现过在2008年,2011年,2015年,还记得2015年时二手中介是在售楼部拦车卖房,后来上面开闸一股巨浪湧下来,一下子从舍命卖房变为买家抢房,房价华丽丽的涨了一倍。

而这次呢,似乎上面已明确不会放水了,跌是会有的,但相信幅度不会太深。对于刚需来说,可以慢慢开始看房子,最好的判断依据就是看房200套,谈判30场。你看多了,就自然感受到价格还会不会跌下去了。

如果拉长线看,这波低谷期还是可以入市的,你只需要思考一下几个问题:

你觉得10年后房价还能涨一倍吗?

现在我们身边的物价是不是在悄悄的上涨?

房企破产一大片,减少了市场的供应,你觉得对未来的房价有什么影响?