政策密度创历史新高,房价未来涨or跌?

2020-03-26 16:03 | 来源:未知

政策密度创历史新高,房价未来涨or跌?

在疫情黑天鹅的阴影下,仅今年2月份就有超过60个城市发布了各类不同的房地产相关政策,据克而瑞统计,2月的政策发布频度创下历史新高。政策自然与房价息息相关,站长今天就通过一线城市北京、二线城市合肥的具体情况,来剖析未来房价是涨还是跌。

广州条款悄然修改

3月4日晚,在经过了一轮“上架”“下架”风波之后,《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》重新上线。不过,与3月3日首次挂出时相比,原文当中所提及的“商办项目不再限定销售对象、不再限定最小分割单元”等内容被悄然剔除。

这是因为高层3月3日,又一次强调了房住不炒。

3月3日,央行会同财政部、银保监会召开的电视电话会议上强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。此外,财政部、国家统计局等部门近期也通过不同渠道发声,强调这一原则。众多部门一致发声,可见落实政策的力度有多大!

在此趋势下,一些地区房地产政策“一日游”也就不足为怪了。就地方ZF而言,可能想通过调节楼市来促进楼市发展。然而在坚持“房住不炒”定位以及实现稳地价、稳房价、稳预期调控目标的大框架下,当出头鸟风险是很高的,搞不好就会被约谈。政策放松的尺度需要有所克制。总结来说就是这样:

政策底线明确:不可刺激需求端。

放松空间有限:犹抱琵琶半遮面。

通过先头城市广州测试的政策底线来看,北上深大概率不会效仿广州此前放松商办的政策。特别是北京,其政策和房价都具有最强的示范效应,因此也受到各方的最大关注,非常敏感。

站长认为,北京的近期调控政策仍将维持相对较严的态势。但上海和深圳或许会考虑存量市场中商改住产品的库存与去化速度,以及调整房地产产品供给结构,审时度势地针对楼市推出一些微调政策。但无论如何,各地都不会开大口子,毕竟红线已经划好了。

也就是说,在疫情之下,地产行业得救,但救也是有尺度的,困难买房者群体的按揭月供可以延后,但“房住不炒”的红线不能碰。

北京土拍小阳春

有站友可能会想,政策这么严,一线城市房价以后怕是涨不了,要歇了吧?

这其实只是幻想而已,俗话说羊毛出在羊身上,卖房至少不能亏本吧?虽然疫情严峻,但2020年开年土拍依然火爆。2020年2月,北京总建面积181.3万平,土地出让金累计达671.88亿元,同比上涨15.14%!

要知道2019年北京全年土地出让金不过1672亿元,相比之下,2020开年两个月的土地出让金便占了2019年全年的40%,着实可观。要知道,这还是在全行业都处在共克时艰的疫情时期。这下知道以前站长说的在低点早上车没错了吧?

现在的房地产市场冷暖差别很大,一方面政策以稳为主,全国商业贷款购房首付政策并没有发生变化。在一线城市和热点二线城市,很多房企仍然满怀激情,疯狂拿地。多地迎来了土拍市场的小阳春。

总体看,一线城市楼市走慢牛的趋势其实没有变。因为随着城镇化的发展,房地产需求只会被推迟,但不会消失。未来随着疫情防控形势好转,楼市会逐渐反弹。

房价开始小幅回暖

近日一位房企区域负责人表示,2019年年底时,不少城市房地产市场出现明显回调,购房者观望情绪明显。在疫情逐渐控制后,3月初售楼处重新开放,到访量很大。特别是别墅类,改善型和高端产品都比以往更受欢迎。

这并不是房企的一面之词,数据上也有显示。2月28日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2月份《中国住房大数据分析报告(抗疫专题)》报告。报告显示,在24个核心城市房价连续5个月的稳中缓降以来,2020年1月首次出现房价小幅回升;但2月受客观影响,市场又将逆转。报告预测,短期内一二线城市房价将相对稳定,或略有回升。

除此之外,诸葛找房数据显示,2020年2月,100个重点城市二手住宅市场均价为15085元/平方米,环比微涨0.07%。与2019年2月相比,同比上涨1.09%。

二线城市快速发展

前面站长提到了北京土拍势头回勇,这主要也是因为首都经济发展快,楼市潜力大。除了一线城市以外,站长再来说说典型二线城市,比如安徽省会合肥,发展速度就蛮快。

行业发展方面,一线城市上海有特斯拉,二线城市合肥也有蔚来。2月25日,合肥市政府宣布投资蔚来汽车超100亿元,作为“交换”,蔚来汽车中国总部将落户合肥,并在江淮蔚来工厂启动EC6量产项目。

多年来,合肥就是通过这种政府主导融资的方式,引入众多行业巨头后撬动上下游产业落地,凭空创造了很多一二线城市都非常羡慕的新兴产业。硬生生把一个昔日的江淮小邑,变成了全球家电之都、中国IC之都、中国光伏第一城、平板显示器之都。现在已经成为iPhone面板供应商之一的京东方就在合肥。

得益于这样的实力,海内外资金大量涌入合肥的制造业和服务业:

2006-2010年,合肥十一五累积招商引资4360亿元,同比翻了七倍多。

2011-2015年,十二五累积招商引资1.27万亿元,同比翻了近三倍。

2016-2018年,三年分别完成招商引资3810亿元、3850亿元、3591亿元。

2019年合肥的GDP为9409亿元,距离万亿GDP 仅有一步之遥。如果乐观估计疫情结束后的经济补涨,那合肥2020年GDP突破万亿基本没有悬念。

而且合肥的科教优势大,人才后劲足。当地拥有众多知名大学,如中科大、合工大、安医大等。这些学校增强了合肥这座城市的科教卫文实力,同时也为产业发展奠定了扎实的基础。

合肥土拍竞争激烈

楼市方面,尽管受新冠肺炎的影响,房地产市场大面积被喊停,但面对合肥优质地块,众多开发商拿地热情并没有减弱。

2020年3月5日的土拍中,绿地和建发多次举牌,你来我往,毫不相让,竞争非常激烈。最终绿地以1365万元/亩竞得位于合肥经开区绕城高速以南、宿松路以东的经开区JK202001号地块,总价为272481.3万元,楼面价10237.45元/㎡,溢价率30%,自持租赁面积为4.1万㎡。从如此火爆土拍可以看出,热点城市的优质地段依然非常抢手。

政策方面,合肥2月5日出台了惠企12条 ,真金白银支持在疫情中遇到困难的中小企业。政策包括减免房租、减免税费、鼓励技术攻关、加强金融扶持、资金保障等措施。

在国家城镇化规划中,长三角城市群有一核五圈的战略。除了上海这个核心都市圈之外,还有五个副中心都市圈,分别是杭州、南京、苏锡常、宁波以及合肥。众所周知,前四个都市圈都位于长三角的核心区位。而合肥的划入,体现了合肥未来巨大的发展潜力。

目前,合肥已经是长三角城市群的副中心。随着都市群的建立,未来城市的发展,省会城市优势还将持续扩大。长期来看,合肥的人口、产业以及政策三大优势,将成为其崛起的核心优势。经济好了,与之相对的,楼市的发展肯定会水涨船高。

楼市实操方面,想在合肥买房的站友可以根据资金量和自身需求这样选择:首付30万左右,肥东泛龙岗板块可以买,配套的地铁、学校比较齐全;首付35万-40万,新站区、瑶海区、肥西区也可以考虑;首付60万左右,建议优先考虑高新区;预算更多的话,可以选择滨湖省府板块,这里是合肥高端改善不错的板块之一。

还有一些注意事项也提一下。特别偏僻的房子不宜买,因为没有人口的流入和支撑,小区周边的配套就不容易完善。如果学校、医院等配套没有到位,很难支撑住房价。还有就是“五证不全”等不是正常销售的房屋,不宜买,烂尾概率比较大。

结论

疫情何时能完全结束,谁也说不准具体的时间点,但我们相信疫情终究会过去。届时,交通、运输、股市、楼市都会回到正常的轨道上来。

《三体》里有一句话:越透明的东西越神秘。楼市也是这样,城市经济和房价都放在明面,但经济和楼市的发展趋势需要足够的悟性和大局观念。认清形势、明确判断、做好选择至关重要,该大胆时要大胆,机遇是给有准备的人准备的。对于想要购房的家庭,切莫起个大早,赶个晚集,买在高点