楼市紧缩的2019,什么样的房产不能碰

2019-09-10 18:19 | 来源:未知

楼市紧缩的2019,什么样的房产不能碰

上周五,央妈发出了9000亿的超级大红包,这次预期中的降准来得比往常快了一点儿,最高层喊话后的48小时内便迅速落地。
实际上,银根的宽松早在去年便已初现端倪,面对全球经济的极度不确定和中国经济不断增加的下行压力,今年的三次全面降准更是全面宽松的标志性事件。
每一次的降准,都旨在支持实体经济发展,都为了解决中小微企业融资难融资贵的痼疾,也会用各种手法遏制热钱流入房地产,但最后貌似受益最大的总少不了房地产。
2019年二季度,我国居民部门杠杆率达到了55.3%,相比2008年的18%,十年时间里居民杠杆率翻了两倍,这一速度远超发达国家。就算相比2018年末的53.2%,半年的累计增幅也达到2.1个百分点。
更关键的在于,降准之后,降息通道的开启将是大概率事件。
而在今早,国家统计局公布的8月份居民消费价格指数显示,8月CPI达到2.8%,连续6个月破2,并开始向着“3时代”逼近。
虽然央行已经提前筑好了LPR防火墙,防止大水漫入房地产,但如何遏制由宽松的货币传导通胀加剧,最终推动资产价格上涨的市场规律仍是待解的难题。
正是因此,楼市绝不可能放松房地产市场调控的力度。
不松,尚存反弹风险,稍稍松动,投资需求又将卷土重来,房价泡沫还将继续滋生,加大系统性风险的可能性。这也是今年最高层在频频强调“房住不炒”的基础上,甚至提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这样直白的定论。
金融向上拉动,调控一力求稳,今年的楼市,纵使前景扑朔迷离,但价值逻辑序列依然清晰,从底限思维考虑,以下六类房产坚决不能碰。
1、没有二手市场的区域。二手市场的缺失,意味着房产本身不具备流通变现能力,不能交易套现的话,价格再低也不能碰。
2、四五线城市。连续实施4年的全国棚改,在前几年对三四五线城市的房地产市场推动力度有多大,今年棚改计划大幅的减量,对之后几年区域楼市的降温作用就有多明显。相比此前每年超600万套的棚改开工量,今年的计划开工量腰斩至289万套不说,前7个月计划完成率已超70%。此前不少县城的房价都翻倍上涨,随着棚改最后一丝余温的散去,三四五线城市,特别是产业匮乏的城市,房地产市场的“凉凉”已成定局,此时进场,无疑将成为接下最后一棒的“接盘侠”。
3、三四线城市的远郊新区。如果仅有规划支撑,但没有轨道交通,缺少产业扶持,教育医疗配套一塌糊涂,这样的房子租也租不出去,只能拿在手里等着贬值。
4、非热点城市的旅居地产。与第三种类似,再迤逦迷人的风景也可以复制或找到代替品,但各种城市配套却是稀缺资源也是日常生活的必需品,只可旅不能居的房产,只适合作为财富人群的玩具而没有投资变现的价值。
5、人口净流出的城市。始于2014年的户籍制度改革在2018年得到突飞猛进的推进,全国超百城发布了人才引进计划,抢人大战愈演愈烈,“零门槛落户”、“人才购房补贴”,这些城市拿出来的“诚意”一个比一个重。相比之下,人口净流出的城市,意味着要么不宜居,要么不宜业,而留而不住人才,也就是留不住未来最具消费实力的潜在置业人群。
6、一线城市的“老破小”。当前,三四五线楼市刚需仍为主力,二线城市处在刚改时代,一线城市的楼市已经进化到品质改善为主的阶段。对品质和面积的双重诉求下,“老破小”在一线城市的二手市场逐渐失去了位置,就算是在租赁市场,也因为空间过小、分隔出的居住单元较少,从而影响其租金水平,除非附着学区资源,否则入手的风险会很高。
总而言之,判断楼市价值的方法论不仅仅是升值空间和回报率,更重在安全性和流通性。