适度开放政策有利于市场恢复活力

2019-07-28 12:37 | 来源:未知

适度开放政策有利于市场恢复活力

  2019年7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。贝壳研究院首席市场分析师许小乐作为与会嘉宾,为大家详细解读了贝壳找房的研究报告《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》。他指出首次置业群体的数量和进入能力决定了市场的持续性,而市场的可持续能力则决定了未来房地产市场的动能,其核心是购房需求的转化能力。会后,许小乐对大家普遍关心的下半年房地产市场的走向、存量住宅改造等问题进行了详细解答。
 
  下半年房地产市场不容乐观,适度放开或有所助益
 
  许小乐向金融界表示,认为下半年行情会持续走低。第一,交易惯性造成了一般下半年行情弱于上半年。而且过去几年里,金九银十的市场规律也不复存在;第二,政策方面对需求端的调控力度没有松动的迹象,且在经济大环境不稳定的情况下,房地产市场会更追求稳定;第三,虽然每个城市的具体政策不同,房价高低也有差别,但整体上二手房上升的需求和改善动力都受到抑制;第四,从市场结构上看,由于大量新房的入市分流二手房市场,二手房市场库存房源在增加;第五,当前市场需求端、供给端的市场预期均不足。
 
  对于北京这类拥有深度存量的市场而言,换房逐渐成为新刚需,但由于新房限购措施且二手房品质良莠不齐,换房需求会不断积累,许小乐认为这些需求会在下一次政策松动时出现报复性反弹。
 
  需求端的房贷政策、供给端的限价等问题均造成了当前市场结构的扭曲,许小乐指出在一定程度上开放二套房认定政策,将其从全国范围改为区域性范围、逐步取消对商品房的限价措施、改造存量住房,提高居住品质等都将有助于需求的缓慢释放和市场恢复活力。
 
 
 
  存量房时代正在来临,改造它们究竟有多难?
 
  追溯我国房地产行业的历史,从1978年的6.7平方米增长到39.9平方米,住房成套率接近100%,物业管理的渗透率也在不断上升。2010年,大多数城市的房地产还都以刚需为主,后来改善型需求占比超过50%的城市越来越多。许小乐认为目前我国房地产市场正处于由增量转向改善的过度阶段,未来购房需求大多是改善型换房,出于对地段、品质等要求的提升。从全国的数据来看,二手房新房的交易量之比在2010年前还不到20%,如今二手房交易量6.6万亿,新房交易量12.6万亿,交易量占比已经达到34%,可以认为进入存量房时代。许小乐预计2025年二手房新房交易量占比可能会达到50%,当全国有至少30个城市进入二手主导市场时,我国房地产行业就可以宣告全面进入存量时代。
 
  目前,许小乐比较关注的一个领域是存量房改造。从美国等发达国家的经验来看,如果不及时采取有效措施,部分内城住房会逐渐走向衰败,面临房价下跌,被消费者抛弃成为“贫民窟”的困局。许小乐指出“想法很好,但改造很难。”
 
  第一,由于历史原因,老旧小区存在产权不清晰的问题,并且很多小区住房都已经被业主出租,租客不具有决策权,对小区改造并没有动力;其次,老公房没有物业费或者物业管理费过低,导致其无法支撑物业管理;第三,政府补贴或支持老旧小区改造的资金不足。
 
  许小乐向金融界表示,希望未来企业能与政府合作,首先明确公房产权,逐步健全社区管理机制,通过提供高品质服务,获得住户的支持,并逐渐提高物业费,从而获得更多改造补贴以支持老旧房改造。