房地产投资客的担心来了

2019-08-29 19:14 | 来源:未知

房地产投资客的担心来了

7月份,全联房地产商会创会会长聂梅生在中经联盟年中盛典、博鳌21世纪房地产论坛等多个场合,提到了"要让不动产动起来"。她认为从旧改、银根、地根、税收等多方面显示,房地产已经到了临界点,马上就要翻篇了,未来房地产需要发展,就要突破三大瓶颈,让不动产动起来:一是投资转消费;二是增量转存量;三是开发转服务。

事实上,自去年下半年开始,房地产企业就有了不少举动,首先是房企大量去地产化、并开始转向多元化发展;其次,一部分房企转变前几年高杠杆运作方式,开始积极去杆杠;其三,回笼资金的脚步不断加快。

聂梅生:要让不动产动起来,房地产投资客的担心来了

 

去地产化、多元化显然是为了寻找新增长点、分散经营风险;而降杠杆和回笼资金,则是为了防止断粮而储粮过冬,降低经营风险。

种种迹象显示,房地产正在转向。如果行业的临界真的到来,这将意味着房地产马上要进入一个新周期,春江水暖鸭先知,房地产企业事先感觉天气即将变化,积极筹划准备过冬,这也是成熟型企业面对市场采取的积极应对措施。

也就是说,面对未来可能出现的各种情况,其实,房地产企业已经准备好了。那么,对于这些年来不断投资房地产的购房者来说,是否也感觉到了行业"临界点"的来临,做好充分的思想准备呢?

聂梅生:要让不动产动起来,房地产投资客的担心来了

 

聂梅生说,要让不动产动起来,笔者则提醒,投资风向已转,购房置业真正要警惕的是"不动产动不起来"。这主要体现在三个方面。

首先,是近年新房价格与二手房出现剪刀差。如果对全国各地的房地产市场有所了解,就会发现,现在的房地产市场上,出现一种奇怪的现象,新房和二手房的价格倒挂。也即是说,在很多地方,新开发的房子,价格要比几年十几年的二手房还要便宜。

这有两种情况,第一种情况,由于土地供给的原因,楼盘越开发越远,离市中心区远的新盖房子价格自然要比靠近中心区的房子便宜;第二种情况,同一个地段,新房比二手房便宜,这种情况,不管是土地获取成本降低,还是开发商降成本、降利润导致的原因,这都是有问题的。

如果同地段出现二手房比新房贵的情况,那么,二手房将来由谁来接盘?这是一个很重要的问题。

聂梅生:要让不动产动起来,房地产投资客的担心来了

 

其次,限售年限周期变长。为了建立房地产市场供应的长效机制,国家出台了很多政策,限售限购就是其中最频繁的调控措施之一。近年来,全国越来越多的城市购房门槛提高,购房不仅需要提供就业、社保、居住、个税等多种证明,还要有一定的年限要求,投资炒房难度加大、空间被挤压,整个房地产供应市场正在回归刚需市场。

以此同时,限售的政策也越来越严苛,许多城市的房子限售周期,已经从原来的几个月到1年、2年、甚至5年,年限越长,意味着投资炒房变现的周期越长,在"房住不炒"的大背景下,政策不可能会放松,只有越来越多城市加入限售的队伍,投资周期一两年还可以把握,如果是5年的长周期,谁能知道5年后的是什么情况?况且,不排除年限还会加长,碰到这种情况,不动产要动起来就难了。

聂梅生:要让不动产动起来,房地产投资客的担心来了

 

其三,政策是根据实时情况制定的。近日网上有消息称,合肥有12家银行不再办理二手房贷款,尽管有关方面澄清说,这是因为银行月末额度不足的原因,是临时性的,并非一个长期政策,让利益相关者吃了一个定心丸。但是,通过这个事情我们可以看到,只要国家愿意,要对付炒房者有的是办法,就说这停贷,哪怕一个月也吃不消,如果这个月正好有人要购买你的房子怎么办?这交易就没法做下去了。而通过这个消息才知道,原来二手房是可以不给你贷款的。

对于投资炒房,同时还有很多立竿见影的政策措施,有些是事先毫无征兆的。比如说,8月25日傍晚,央行突然公布市场报价利率LPR政策,尽管各方解读说,按照LPR为4.85%,加上各省人行、商行的基点,与此前的基准利率差别不大,但是,LPR与基准利率最大的区别是,它每个月都会变,在全球降息的大背景下,LPR自然也处在低位,一旦进入升息周期,情况如何尚不得而知。而LPR在一城一策的背景下,会更有效地对房地产市场实施影响,这是不言而喻的。

聂梅生:要让不动产动起来,房地产投资客的担心来了

 

不管如何,从政策利息转变成市场利息,这本身就是一个历史性的转折,但是在政策出台前所有人却毫无所知。同样的,对于未来的房地产市场而已,加10个基点或100个基点,征收20%的税费或40%的税费,限售2年、5年或者8年,只要有必要,国家都可以根据具体情况做出实时调节。

由此告诉我们一个道理,如果出于全局需要,如果要对付炒房,可以有N种办法让他们无利可获。如果说以前对严禁炒房这种现象还只是嘴巴说说而已,那么,自从"房住不炒"的长效机制建立,就要动真格了。8月5日,高层会议首次提出"不将房地产作为短期刺激经济的手段",现在趋势已经很明显,国家不仅下决心不再过度依赖房地产经济,也预示着同样会对投资炒房现象下重手。

如果按聂梅生所说,房地产发展已经到了临界点,马上要翻篇,所以要让不动产动起来的话,笔者想说的就是,房地产投资置业的临界点也要来临,翻篇在即,投资炒房者注意,要担心自己的不动产动不起来。