推动房价上涨的动力没消失

2019-08-07 15:58 | 来源:未知

推动房价上涨的动力没消失

自从中国房改以来,围绕着房价上涨问题的争论,就没有停止过。但是,在831大限之前,房价问题,还不算突出,那个时候,房子基本上还是住的,炒房的情况不很明显。原因,一是,那时的人们手里没钱,能够凑一套房子的钱已经不容易,怎么买第二套、第三套;二是房价上涨比较慢,没有多少人能认识到,炒房能快速暴富这个道理。

推动房价上涨的动力没消失 如何让房价下降

 

分析一下,推动房价上涨的动力,或者说是原因,无非下面四点:

第一个原因是,自从土地市场招拍挂之后,土地成本在房价中的分量就越来越重,以前的协议出让土地的办法,都是根据房价确定协议土地的价格。在土地进入市场之后,局面就改变了。土地招拍挂的现场,很多人都控制不住情绪,很多地块往往就是在一轮一轮的争抢之中,土地的价格也就失去了控制。

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于是,非理性拿地的现象不断出现,面粉比面包还要贵,地王出来之后,房价也就不能不飞涨起来了,因为,没有办法控制了。当然,土地价格上涨,地方政府是首先的既得利益者,这对本来就入不敷出的地方政府无疑是找到了一座金矿,当然也就乐此不彼,成为房价上涨的推动者,也就不奇怪了。

第二个原因是,货币贬值,或者说是通货膨胀因素,按照理论上说,由于这个原因的上涨部分是正常的。但是,通货膨胀率不能太高,太高了就会导致经济危机。根据物价指数CPI的统计,我国的通货膨胀率,还是在一个比较温和的状态之中。这个情况,可以通过恩格尔系数的逐年降低得到结论,人们的收入确实增加了,物价水平也提高了,但是,人们的消费能力还是提高了不少。相对于房价来说,通货膨胀的影响显然不是主要因素,至于说到资金的流动性导致房价上涨,这一部分也是房价泡沫,根本不是刚性的房价,是可以去除泡沫,降低房价的。

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第三个因素,就是炒房,谁也不能否认,房价是炒起来的这个事实。如果没有炒房行为,如果没有确认炒房是罪魁祸首,也就不会有“房子是住的不是炒的”总要求了。参加炒房的有专业的炒房客,有自住捎带投资的广大购房者,也有中介组织,当然主要组织者还是开发商。开发商通过各种手段,把房价涨起来,是最大获利者。炒房客炒房、居民高杠杆率炒房,也造成了很多的社会问题。

第四个因素,就是不断变化的政策影响,这些政策,有两方面的一个是调控政策,本来调控的目的都是抑制房价上涨,但是,有些政策出台的结果,恰恰是推动了房价的上涨。还有一个因素,就是所谓的壶理论,当经济发展不好的时候,就经常给房地产放水,然后以挖大坑的手段推动经济保持较高发展速度。比如前年的去库存政策,和去年的大规模的棚户区货币化补偿政策。

无论是去库存还是棚户区改造,通过释放流动性,市场上一下子涌出了大量需求,房地产市场一下子走向了卖方市场,自然也就推动了房价的上涨,其实,开发商本来就有自然的推动房价的内在基因。最近的调控长效机制,迎面而上,把地方政府从楼市调控的被动方,变成了主动方,增强了地方政府的责任感,未来楼市的走向也就不一样了。