国务院重磅土地政策,会影响重庆房价吗?

2020-03-26 16:04 | 来源:未知

国务院重磅土地政策,会影响重庆房价吗?

3月12日,国务院发布了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》,对省级政府下放了部分土地管理权限。

即省级政府拥有永久基本农田以外的农用地用途改变审批权。重庆等8个省份,还拥有永久基本农田转建设用地、土地征收的审批权,试点为一年。

这几天有解读认为,这相当于加大土地供应,增加了重庆等地建设用地指标。

它引起的进一步的担忧是,如土地供应增加,重庆房价会不会降?

今天国务院网站刊发了新华社文章《土地松绑吗、红线还要吗、风险怎么防——土地审批“放权”三问》,回应了这个问题:

自然资源部有关负责人及土地问题专家15日接受新华社记者专访表示,土地审批放权目标是“增效”而不是“增量”,不是建设用地“松绑”,城市土地供应不可能进入“宽松时代”,但改革考验着管理部门及地方政府政策监管水平、风险防范能力。

认为改革将“增加各省及直辖市、省会城市等建设用地规模”、“三大核心城市群、成渝都市圈建设用地指标数量增加”、“土地供应将进入大宽松时代”等都是误解。”

简单地说,这次土地审批放权,意在加快地方重大项目用地落地速度,并非增加建设用地指标,扩大土地供应。

因为建设用地关系一个地区的发展权。对重庆真正的利好是,重大项目落地会加速,利好重庆产业发展和就业,为重庆争取到发展的先机

产业繁荣,人口集聚,才会最终影响到重庆的城市价值,最终反映于房价。

以下为国务院文件:

土地管理现状

中央严格管控

在分析这个问题之前,有必要简单介绍下我国的土地制度。

我国实行的土地城乡二元体制,土地的供方农村,需求方是城市。

农村土地,一块是农用地,包括耕地、园地、林地等。耕地又分为永久基本农田和非基本农田。出于粮食安全考虑,国家划定耕地红线为18亿亩,永久基本农田占耕地的80%以上。

第二块是农村集体建设用地,包括村企业,农民宅基地等用地。

土地的供给和需求之间,国家进行了各种审批控制。法律规定,农村土地需要通过征收等途径转化成为国有用地后,才可成为城市用地。

国家对土地的管理主要有几个方面:

1、土地利用总体规划。国务院通过对城市总规的审批,确定各个城市、城镇、村庄一定时期的用地规模和土地用途。

比如重庆两江新区,国务院批复的总体规划是1200平方公里,建设用地规模为550平方公里。而这550平方公里,对土地又有不同用途管制。

2、土地利用年度计划。根据总体规划,中央制定地方土地利用年度计划,确定每年可以把多少农用地转化为建设用地,这个指标再具体拆分到各省、市、县。

年度指标主要由国土部编制,经国务院审批,报全国人大审议。

3、除了土地总体规划和年度计划,还有严格耕地保护。征收土地,永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的,还要经国务院审批。

所以,土地管理的权限一直由中央严格管控。

改革重点

权力内部转移,其它无松动

这次国务院将权限下放,实际是行政机构内部的权力转移,其它没有任何松动

我们具体来看下国务院文件的文件。

1、 关于永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款、第四款规定:

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准

之前,这两块审批权是国务院,现在均授权给了省级政府。

2、 关于永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项:

《中华人民共和国土地管理法》四十四条第二款:

永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。

第四十六条规定:征收下列土地的,由国务院批准:

(一)永久基本农田;

(二)永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

(三)其他土地超过七十公顷的。

这两条的意思,就是每一亩永久基本农田的转用途、征用都要国务院批准,大片耕地、和农用地征用也要国务院同意。

新的土地政策将这些权限的审批下放给北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。

所以,这次改革是对部分土地审批权的下放,各地仍要遵循土地管理法的各项规定。

如征用永久基本农田,仍要受“国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目”的限制,如用于房地产是违法的。

改革目的

增效,非增量

如新华社文章指出,这次土地审批放权目标是“增效”而不是“增量”,不是建设用地“松绑”,城市土地供应不可能进入“宽松时代”

过去国务院一个部门负责全国土地管理的审批,效率非常慢。有报道表示,把耕地合法的变为建设用地,时间跨度至少两年,甚至可能十年。

地方,尤其经济发达的大城市,招商引资,重大项目落地,都需要建设用地指标,按现行的制度,落地很慢。

现在相关权利下放给省级政府后,审批层级减少,落地速度自然会加快,8个试点地,尤其在基本农田,和大片土地征用方面,效率会提高。

文章称,之所以选择这8个省份试点,是因为经济社会发展较快,人地矛盾较突出,改革有望缓解项目“落地难”问题。

这较试点外的省份,自然是获得发展先机。重庆等地政府必然会利用这个制度,加速重大项目的供地,推动地方经济发展。

这也可以看作重庆的重大机遇。

重庆大考

国务院建立评价机制

新华社文章也提到,这次改革对土地管理部门与试点省份都是一场“大考:

比如在落实省级政府责任、统筹城乡建设用地、确保耕地占补平衡等要求方面,地方能不能“接得住、管得好”,要拭目以待。

要赶考的,还有土地管理部门。比如改革会不会造成城市周边耕地加快减少,占而不补、占优补劣?会不会被误读为“鼓励省级中心城市扩张”“鼓励土地财政”“鼓励房地产业发展”,使城市特别是省级中心城市重回“蔓延扩张”老路

可以看出,上述考点,实际都是中央反对的

其中最值得关注的是,“省级中心城市扩张”。这次疫情令中央开始省视超级大城市的风险,未来对城市发展思路或有改革。这也是试点城市,包括重庆要思考的一个重大问题。

据悉,国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制,根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果,对试点省份进行动态调整,对连续排名靠后或考核不合格的试点省份,国务院将收回委托。