三四线楼市,房价就是“凉不了”

2019-10-19 16:09 | 来源:未知

三四线楼市,房价就是“凉不了”

我国城市发展不均,等级划分明显,并且正在以“一带面”的城市圈模式发展经济,未来各个城市的属性会更加清晰。然而每个城市都要往前走、要发展,而不是坐吃山空,很多三四线城市在今年纷纷取消了落户限制,目的也是为了吸引人口,促进发展。

不同于一二线“买到就是赚”的楼市逻辑,那些三四五线城市,在众多专家口中是很不值得入手的。然而在一片看衰声中,一二线很多城市纷纷涨幅下跌。按理随着棚改完结中,小城市明显无法承受因棚改而溢涨的房价,但是这些小城市的楼市并没有过分的萧条,反而有很多小城市借着“新概念”的名头,价格一路看涨。

直接打脸专家的三四线楼市,房价就是“凉不了”

 

一、三四线房价的“热风”不断

9月底发布有关机构发布的《9月国民安居指数报告》显示,9月国内部分三四线城市房价明显攀升,新房价格涨幅前五的城市中有三个是三线城市,分别是:呼和浩特、唐山以及漳州。

这与今年下半年的整体走势很是不符,然而说到底,这些三四线城市主要依托的是棚改的余温。按照国家去年3月的会议任务,2019年的棚改任务是200多万套,这个数字虽然和前几年相比,下滑很严重,但足可以撑得起部分三四线城市的楼市,火热也在所难免,因为棚改刺激的购房需求是非常直接的。

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另外一个很有意思的现象是被炒房团盯上的“新概念”城市。从人口规模来看,面广量大的小城市,依然是中国城镇体系的基石,这里既是沟通城乡的关节点,也是从“乡土中国”到“城镇中国”,促进农村人口就近城镇化的承载地。

这类城市通常位于祖国南段,在海南出台了极其严苛的调控政策之后,很多炒房客把目光转向了在南方发展相对落后的广西。

“三十年前错过了广东深圳机遇,三十年后绝不错过广西东兴。”

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东兴,是防城港市下面的一个县级市,而防城港则是广西的一个地级市。虽然知名度不高,但2018年却以近7.3万元的人均GDP在广西排名第一,GDP增速也是广西第一。

防城港位于华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的接合部,简单来说,这里是我国东中西部连接点,海陆河环绕,又有越南异域特色,吸引了大批来自江浙东北的炒房团。当地房价也一时间由此前的5000元/平方米攀升至7000元/平方米左右。部分楼盘一度在2018年中站上了8000元~9000元/平方米的高点。

于是原本不起眼的房地产,现在已经成了当地支柱产业之一。不得不说,在国家提出“不以房地产为短期刺激经济手段”,以及各地纷纷“去房地产”化的产业升级中,对于小城市,房地产的红利才刚刚开始。

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二、撤离的房企

目前,不少房企都选择止步三四线,开始进行大撤离了。

最先反应过来的就是碧桂园了。作为“农村包围城市”的先行者,碧桂园在三四线城市,借助棚改的东风,赚得盆满钵满,如今也是选择说走就走,不带走一片云彩。

除了碧桂园,恒大、万科等头部房企也明确表示,在2019年下半年,将暂停在三四线拿地的计划。但是一些房企却重新回到一二线城市,不难看出,房企“大迁徙”,那么高房价还能走多远?

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房企的动作频频,也是因为在下半年为了安全过冬,需要回笼资金,以现金为王,另一方面也看出,三四线楼市已经发生了变化,不过,三四线的房价既然已经上涨了,想要下跌,似乎也比较困难。

大城市的房价基础摆在那里,房企的促销只是个别行为对整体造不成大的影响,但是在小城市就不一样了,9月桂林碧桂园因为降价过狠被约去喝茶道歉,也说明了越小的城市对于房价越敏感。

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三、不好把握的买房逻辑

在一二线城市,你只要沿着城市发展方向、就业中心、地铁去选,大概率都是对的。

然而在小城市,5公里距离都可能区分了“城市繁华”和“郊区荒凉”。

专家认为在三四线城市买房应该遵循以下两点:

1、地段为王。这里的地段并不是指市中心,而是当地重点规划的学区房、商业区、公园周围等。

2、买低不买高。如果有条件,大家还是不要买高层楼房,未来三四线城市的高层住宅将会是一个非常大的社会难题。