限售放开不会对楼市造成冲击

2019-04-20 16:04| 来源:未知

限售放开不会对楼市造成冲击 


自从2017年3月25日,厦门发布全国首个“限售令”之后,福州、青岛、广州、常州、珠海等城市也纷纷加入到“限售”的行列。大部分城市规定新购住房须取得产权证后满2年方可上市,到现在已经快满两年了,限售令不再延续,限售住房上市对楼市的影响。

首先,限售政策手段作为短期应急手段适时退出很有必要。

限售手段作为短期应急手段,确实可起以到立竿见影的效果。比如,厦门在2017年3月25日新政出台之前,3月份二手房成交量约为7000套,4月份则骤然下降至3830套。限售政策无疑减少了交易量,起到了给市场降温的作用。限售手段降低了住房的流动性,有2年的锁定期,通过限制住房上市,减少了住房的供应,进而达到了减少需求的目的,减少了住房买卖的频繁操作,起到了减少交易量的作用。

但是,限售政策本身也是一个双刃剑,由于限售会导致一批住房不符合上市条件,而减少了住房供应,不利于平衡供求关系,反而会起到推高房价的作用,不利于房价稳定。因此,限售手段只能是一个短期的应急手段,适时退出很有必要。长远来看,还是要通过平衡供求关系和供求结构来实现对楼市的调控。

其次,限售政策到期后,限售住房上市不会对楼市造成冲击。

一方面,虽然限售政策到期后,会有一部分限售住房上市,但毕竟数量不大,不会对楼市形成冲击,而且市场房源增加,有利于平抑房价;另一方面,从2017年“3.17”新政以来,在从严的楼市调控政策下,楼市房价尤其是二手房房价得到了抑制,人们的预期也已经发生改变,买房投资的冲动减少了很多。虽然春节过后,楼市有所回暖,但是,在“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”的背景下,楼市房价也不会因为限售住房上市而大起大落。第三,高房价下租房划算,各地在大力发展租赁市场,给承租人赋权,也让一部分人接受了利用租赁住房解决住房问题的理念,不再一味买房,也减少了购买产权住房的需求。

第三,楼市的长效机制还是要通过平衡供求关系,包括平衡供求数量与调整供求结构来调节。

自2017年“3.17”楼市新政以来,各地为了促进房地产市场平稳健康发展,除了限售政策,各地还采取了限价限购限贷限商等一系列政策手段,来平衡供求关系。这些手段对楼市调控都起到了一定作用,但也存在着一些问题。未来,各城市还要因城施策,根据不同城市的供求关系情况来制定不同的房地产政策,有些政策还需要进行微调。

价格机制是市场机制的核心,而价格是由供求关系决定的,又反过来调节供求,通过价格波动来实现供求平衡,达到稳定房价的目的。政府要通过调节供求关系使供求平衡来稳定房价,促进“房住不炒”实现,而不是用行政手段按住房价,因此,未来从政策层面上来讲,未来的商品住房限价应该取消。让房价成为调节供求关系的信号。

限购政策还是要坚持。通过限购确实保护了首套房的刚性需求和二套房的改善性需求,抑制了投机投资需求。随着户籍制度的改革,有不少城市有户籍的新市民不断增加,让新市民也有权利买到自己需求的住房,与“房住不炒”的定位并不矛盾。

限贷政策也应延续。限贷政策与限购政策一样也起到了抑制投机投资需求的作用。但是,还是要进一步落实差异化政策,对于首套房的刚需贷款要给予倾斜,建议降低首套房的首付款比例。

限商政策也要坚持。因为每个城市的发展要有城市规划,一张蓝图画到底,才能让城市发展越来越好,越来越宜居宜业。根据土地不同的性质来利用土地,也是城市规划的要求。对于商改住的历史遗留问题,要从历史的角度去对待,对于过去一些商改住项目要允许其改建为租赁住房使用,水电气热等也应该按民用价格收费,提高居住者的幸福感。

各地除了通过组合拳对楼市进行调控外,也在制定住房发展规划,建立租购并举的住房制度。相信,随着各城市“多主体供应,多渠道保障,租购并举的住房制度”的建立与完善,随着住房发展规划的实施,房价的波动幅度会越来越小,楼市的发展会越来越健康。