30年房贷,利息不是等于本金

2019-11-08 15:11 | 来源:未知

30年房贷,利息不是等于本金

很多朋友在买房子的时候,不得不选择最长的贷款期,30年。但是一算下来,30年累计要还的利息,居然跟贷款的本金几乎相等,总让人感觉利息太高了。

实际上,很多人都算错了,如果计算方式正确,结果会让人更加震惊。因为利息总额其实是将近本金的两倍。

30年房贷,利息不是等于本金,而是2倍的本金,赚了

01

我们以南京首套房利率来计算,目前普遍的利率5.65%。

假如向银行贷款90万,分30年,360个月还,选择等本还款的方式,每个月要偿还的本金是2500元。

而30年里面,累计要偿还的利息将近76.5万元。这76.5万元,相当于借款本金90万的85%。也就是说,借了一块钱要还八毛五的利息。

如果我们使用等额本息的方式,利息总额比等额本金的方式还要更高一点。

但实际上,我们不是向银行借了30年的90万,其实只是向银行借了30年的45万。

为什么这么说呢?

我来给大家举一个例子,让大家对于借款的利息计算更加清楚、明白。

假如我向你借30元,借一个月。一个月之后还30元,再加上利息三元。这个很容易算出来,一个月的借款利率就是10%,这一点大家都明白。

但假如同样向你借30元,不过从第一天开始,每天就要还一元的本金。那么最后同样要给的利息还是三元,利率就不是10%了。

30年房贷,利息不是等于本金,而是2倍的本金,赚了

其实以这两种方式借钱,意义是不同的。

第一种方式,借30元,到期一次还,那所借的这30元,是真正的借了一个月。

但是,第二种方式虽然借的是30元,不过因为每天都要还一元,所以只相当于一个月内,只借了15元。

在这种情况下,还要给三元的利息。对比15元的平均本金来说,那么这一个月的借款利率就达到了20%。

理解了这一点,就理解了30年房贷真正的利率是多少。

上面的例子中,虽然一开始借了90万,但因为每月都还本金2500元,所以,我们不是借了90万,用了30年。只是相当于借了45万,用了30年。

因此,我们还的利息76.5万,就相当于借的本金45万的170%。

知道这个结果之后,大家会不会更加觉得,为了买房子负担30年的房贷,太贵了。

30年房贷,利息不是等于本金,而是2倍的本金,赚了

02

其实,我们完全不需要考虑利息的总额是多少,我们只需要看看利率的百分比到底高还是低。

虽然目前南京的首套房利率是5.65%(据说中国银行甚至是5.9%),这样的利率水平算是比较高的。但是对比投资回报来说,这却是比较低的。

在这里,我们只要再多计算一个数字,就能明白了。

如果你可以向银行用同样的方式,借一笔钱出来,进行投资理财,不需要有太高的回报率,你都可以赚很多钱。

30年房贷,利息不是等于本金,而是2倍的本金,赚了

在前面买房子的案例当中,我们向银行借了90万,用等额本金的方式偿还,也就是说每个月要偿还2500元的本金。那为了方便计算,我们假设现在同样向银行借了90万,但却使用每一年偿还3万的本金的方式,同样分30年平均偿还。

相同道理,我们虽然一开始向银行借了90万,但实际上我们使用30年的资金却是递减的,平均来说就是45万。

假如我们把这个90万,投在一个投资理财渠道里面,每年获得8%的收益率。那么一年之后90万就变成了97.2万。但是我们要还给银行三万元,所以我们手上剩余94.2万。

这94.2万,继续获得第二年8%的回报率,到第二年年底的时候,就会变成101.7万,同样还给银行3万之后,余下的钱继续按8%的回报计算,到下一年就变成了106.6万。

以此类推,到第30年满的时候,我们把最后的三万元本金还给银行之后。我们的余额还有611万。

在前面我们知道向银行借的90万,我们需要支付累计76.5万的利息。而我们在完成投资之后,账户余额有611万,这足以偿还银行的利息。

611万在偿还了银行的76.5万之后,我们还有500多万,这就是我们赚的钱。

当然,实际上我们并没有赚这么多。因为我们要还给银行的累计76.5万的利息,是每个月都要还的,这相当于不断的减少我们投资的余额,影响了利滚利的增长。

但不管怎么样,向银行以5.65%的利率借款,进行适当的投资理财,我们还是可以赚钱的。

30年房贷,利息不是等于本金,而是2倍的本金,赚了

03

在本文的一开始,我向大家讲述了一个事实,我们向银行借的钱,并不是像我们想象的这么多。而我们向银行还的利息,比我们想象的还高。

但是我也想告诉大家,经过计算之后,向银行借钱还是非常划得来的。只要我们有适当的投资能力,买房子的时候,我们向银行借钱,哪怕自己手上有钱,也应该做其他的投资。这样可以轻松地覆盖银行的贷款利息。

对于手上没有钱的朋友来说,向银行借钱就更加是不得不为之的一种方式了。既然想买房子,手头的钱不够,那就只能向银行借。等自己有钱的时候,也不应该提前偿还银行的贷款,因为我们可以找到比银行的贷款利率更高的理财方式。

以上的投资理财,我是按照8%的年化收益率计算的,8%也是我个人投资的保底线。

换句话来说,以我过去十余年的投资经验,在非常保守的情况下,也应该可以获得8%或者以上的收益率。

关于基金定投,以及银行理财,或者房产等等普通人常用的投资方式,我都在过往和未来的文章里不断地跟大家分享,包括我的经验教训,希望可以跟你多点交流。