由泰禾危机看楼市沉浮

2020-05-30 19:28 | 来源:未知

由泰禾危机看楼市沉浮


房地产是个巨型游戏,笼子里关着不停奔走的小鼠。造化弄人,往往也就是一夜之间。很多企业家浮浮沉沉十几年,这两年却不如安心炒个房、收缩投资提前退休、亦或早早把企业卖掉后移民的人。1

2005年10月,汪孟德被顺驰总裁汪浩从上海总经理的位子调回集团。汪浩跟这位南开大学审计专业毕业的年轻人说,和大摩这件事要成了,你回来做财务总监吧。

当时孙宏斌都和大摩团队庆祝私募成功了。这笔钱计划在11月份打进顺驰账户,解老孙燃眉之急。不料等小汪回到集团后,还没正式上任,私募这件事黄了。

为平抑房价过快上涨,国务院在那年上半年出台了新老国八条,楼市一夜被打入严冬。大摩趁火打劫,提出要签对赌,7.5 亿元收购顺驰20%股权;如果第二年顺驰利润率无法达到某一个水平,大摩在顺驰股权将上升到40%。

现在的老孙在政商的名利场里游刃有余,出手都是大手笔,几百个小目标似乎也是轻轻松松。但在当时,几个亿就是他的命。

人为刀俎我为鱼肉。老孙当时咬了咬牙,答应了这个魔鬼协议。但谁料到大摩中国负责人拿着协议去美国总部上会,被否了。

私募撤走,香港上市遥遥无期,顺驰“七个锅盖十个锅”的游戏终于玩不下去了。最夸张一天,顺驰苏州项目公司的账上只有16块钱。

冥冥中很多事情是很奇怪的。汪孟德回北京是为顺驰私募乃至上市做准备的。结果他回去后做的第一件事,是卖公司。

路劲是汪孟德和孙宏斌一手谈的。2007年1月,路劲以两次注资的形式,获得了顺驰绝大部分股份。卖掉顺驰后,老孙有次跟我念叨:

如果没有调控,顺驰会是什么样?

顺驰陨落之后的十几年里,这个“如果”句式的话,又在其他地产商嘴里听过很多次。这是一句极其不甘心、同时也很无奈的话。

原来这世界很多事,越光鲜、越光环,也越危险。房地产是个巨型游戏,笼子里关着不停奔走的小鼠。造化弄人,往往也就是一夜之间。

1

过去半年里,泰禾老板黄其森基本上都是在自己开发的豪宅中国院子里度过的。

绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙广场,而在他住的玫瑰园。黄老板的办公室,也不在泰禾总部北京招商局大厦,而在自己开发的中国院子。

黄老板比宋卫平小七岁,比孙宏斌小两岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时,他才31岁。2002年,他从福州来到北京,在通州看到旁边的京杭大运河,便拿下了这块地,做起了新中式大宅——中国院子。

这里位于长安街东起点,和紫禁城同在一条中轴线上。四米高墙之内,是青石阶、抱鼓石、蒙古栎。壶中天地,虚实相生,外人难以管窥一二。

在豪宅拼“奢”的年代,泰禾是最奢的房企。他们开发的新中式住宅,引领了一时风气之先。而每个泰禾项目开盘,都会请明星助阵。在北京均价才五六千块钱的时候,中国院子卖到过10万一平米。

但现在,福州湾文旅项目停了一年多,昆山淀山湖项目也已经暂停,北京院子的业主担心项目烂尾,甚至帮泰禾设计了一整套策略,包括怎么抵押项目盖房子,怎么抵押车位。业主们都为泰禾操碎了心。

黄老板自己营造的紫禁城,也成了困住他的笼。

前几天,黄老板手里所持泰禾集团的28.56%股份,被司法冻结了。4月份以来,泰禾集团已有10次成为被执行人,黄老板本人也两次因为公司未能及时偿还借款,被列为执行人。

前年销售额1300亿、去年捐款3个亿名列福布斯中国慈善榜第十五名的黄老板,今年就成被执行人了。

他并非形单影只。过去一年,这个名单星光灿烂。从王思聪、罗永浩、李亚鹏,再到冯鑫、尹明善,过去一年里,众多名人富豪纷纷被执行。

全国法院决胜信息网去年11月初数据显示,全国失信被执行人是1580万人次。我看了下,这个数据在去年4月份还是1350万次。半年时间里,全国增加了230万人次的老赖。

老赖人数的增长速度,超过了经济增长的速度。

现在,我最佩服的人不是马云,不是巴菲特,而是王兴。他在2018年12月说,2019年可能会是过去十年里最差的一年,但却是未来十年里最好的一年。

当时只道是段子。

2

如果说2005年调控的标志事件,是顺驰的倒下;2010年调控的标志事件,是老宋转让绿城;那这次发轫于2017年的调控,标志性事件有两个,一个是王健林的壮士断腕。

另一个,就是泰禾的资金链危机。

和上述几家企业一样,泰禾也在寻求卖身自救。买主的传言也在不断变化,从华融到金茂,再到了厦门的建发和国贸。

我向金茂的朋友求证过此事,金茂朋友很快否认了。金茂说看了下泰禾的债务,就退却了:

大概有1900多亿的债。

黄老板是在5月中旬跟高管开会确认兜售公司这件事。他说在福建有关部门的帮助下,泰禾正在引入战投,对方是一家房地产非主营业务的世界500强国企,自己将让出第一大股东的位置。他还说:

连泰禾这种有情怀的企业都活不下去,中国房地产业真没天理。

昨天,厦门国贸在上证e互动上回复网友提问时,也否认了要接盘泰禾的消息。

厦门国贸其实和泰禾接触过的。

2017年,厦门本土企业第一次冲进了世界500强,而且一次就是两家。一个是厦门建发,排名488位,另一家就是厦门国贸,排名494位。

就像保利和中海争夺地产央企之光多年一样,为争夺谁是厦门之光,建发和国贸这两家国企较劲多年。去年,建发房产销售额达700亿元,如果加上旗下的联发集团,建发房产规模已达千亿。

作为一家主营是贸易的公司,去年国贸营收是2180亿元。这个数字甚至高于融创,是新城控股的2.5倍,但归母净利润只有23亿,是建发上市公司之一建发股份的一半。

核心原因在于,去年国贸最能挣钱的地产业务销售额,只有100亿左右。这个销售额,还不及建发的零头。如果不发生点奇迹,厦门国贸在房地产行业基本不会有什么参与感了。