国内卫安局势乐观,今年适合投资房地产吗?

2020-04-17 14:06 | 来源:未知

国内卫安局势乐观,今年适合投资房地产吗?

国内卫安局势乐观,今年适合投资房地产吗?

 

美国房地产业目前明显遭受卫安危机冲击,损失比较大。美国4月NAHB房产市场指数降至30,创历史最大降幅,预期55,前值72。美国房地美季度预期报告显示:在存在经济不确定性之际,美国住房市场面临逾10年来最严峻的挑战。房利美则预计2020年,房屋销售下降约15%,房屋再融资额增加至1.41万亿美元。

美国的房地产在年初时尚处于上升势头,但转眼间就是一片凋落,若未来两个月内卫安局势无法扭转,美国不仅房地产销售数据会出现断崖式下跌,关键是两房的问题也会浮出水面。

4月14日IMF预计:2020年全球GDP萎缩3%,为上世纪30年代大萧条以来最严重经济衰退,此前预期增3.3%;预计2021年全球GDP增5.8%,此前预期增3.4%;预计2020年美国GDP降5.9%,此前预期增2%;预计2020年日本GDP降5.2%,此前预期增0.7%。

美国4月15日的确诊人数已超64万。日本内阁官房长官菅义伟15日表示:如果情况保持不变,东京的确诊人数可能在一个月内升至8万。而印度的卫安情况也逐渐呈扩张态势。按目前的情况来看,一旦印度与日本的卫安情况恶化,那么除中国以外,全球主要经济体全部陷落,这令全球经济会更加艰难,中国的进出口贸易也会受到显著影响,会明显影响国内经济增速。

从全球经济态势来看,今年全球经济增长大概率下滑,目前国内在力保经济增速稳定在5%~5.5%的增长,但是若国际局势严峻,国内的经济增速有可能回落至4%,而从一些国内重要机构的内部评估来看,若全球经济衰退严重,中国经济的下行底线可能在3%左右。这种情况下,投资买房是存在一些问题的。

虽然国内卫安局势当前好转,且市场利率逐渐下浮,市场流动性充裕,但目前是我国高度防范国际金融与经济高风险周期,这个周期国内会放任房价上涨吗?显然不会!再放任房价上涨,我国的地产泡沫就要被刺破,那么国内辛辛苦苦花了三年时间的金融防风险准备就会付之东流,这是不可能的。

近几年来,国内去杠杆化,彻底清理了互联网金融泡沫,然后设定了“房住不炒”的红线,可以说就是为了防范当前国际金融危机乃至经济危机,当前国际金融危机已经爆发,这个时候去炒房,风险高低,一目了然。

当前,国内75%以上的社会财富都投入在房地产市场上,把地方债、企债、居民负债、银行风险与一些金融机构彻底捆绑在一起,而金融化又明显放大了系统风险,各种负债导致社会消费力明显递减,居民负债不断快速提高,严重阻碍了国内经济发展,这样的房地产如果再炒下去,国内经济的后果也就显而易见。

央行当前对房地产市场的态度很明确,执行政策抓“三稳”。4月10日,央行在回答记者问时,在个人按揭贷款方面,人民银行金融市场司司长邹澜表示,此前稳房价、稳地价、稳预期的目标是抑制资金过度流向房地产行业。从效果来看,2019年房地产贷款的增速比2016年最高点下降10多个百分点。新增贷款的房地产的比例持续下降,2019年降到34% 。看到这个数据投资者就应该很清楚现在的房子能不能炒。

我前期谈过,当前的房价不大可能放开,即便上涨,也和固收收益率差不多,更何况当前面临全球经济高风险周期。

从二手房市场情况来看,一季度上海二手住宅成交量为近十二年来较低水平。3月深圳链家二手房成交量比1-2月累计成交量增长21.2%,比去年同期下降43%,成交量仅恢复至去年3月水平的54%左右,相当去年12月的71.5%。进入四月房地产销售情况会有所好转,但好转情况到底如何,还有待进一步观察。

恒大等集团当前广告攻势强大,并适度降价做房地产促销,抓紧资金回流,房地产龙头企业尚且如此,这就足以说明当前房地产市场的销售压力。

由于美欧经济情况未来一个季度内很难扭转,所以预期在这个周期内国内房地产表现也不会太好,若美欧卫安情况在三季度开始逐渐好转,预期房地产也要到四季度才会略有起色,若美欧爆发经济危机,那么国内房地产价格回落预期也会明显增强,所以房地产投资至少在今年是没有什么戏的。至于明年,若卫安局势有效控制,还要具体看全球的经济走向才能进一步确定,虽然当前国际组织与机构对明年的经济预期比较好,但是这也要待卫安危机之后才会有眉目