投资“售后返租”商铺靠谱吗?

2020-01-21 18:27 | 来源:未知

投资“售后返租”商铺靠谱吗?

“售后返租”又称“售后包租”,这种方式始于上世纪六七十年代的美国,后盛行于日本、中国香港,在国内最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生,刚开始出现时火爆一时。虽然现在售后包租商铺相比以前少了很多,但是在很多城市还是能遇到的。

我写过关于售后包租商铺的文章,也收到了不少网友的提问,都是关于“售后包租”商铺是否靠谱之类的问题。根据我从业房地产行业多年的经验,也见过很多售后包租的案例,我认为大部分售后包租商铺都是不靠谱的。这些售后包租商铺要么是租不出去无法获得租金,要么是直接烂尾,真正成功的售后包租模式可以用少得“可怜”来形容。我说这样的话无疑是向对售后包租商铺还抱有幻想的人“泼了一盆冷水”。当你看完我的分析后,我相信你对售后包租商铺会有更清楚地认识。

投资“售后返租”商铺靠谱吗?内行的分析无疑“泼了一盆冷水”
 
 
 
 

 

高回报率很难实现

售后包租商铺为什么那么好卖?最主要的原因就是开发商承诺的高回报率。大多的售后包租商铺承诺的回报率都超过6%,还有部分能达到10%。在经济本来就不景气的现在,买个商铺能每年稳定达到超过6%的回报,无疑是个很大的诱惑。

售后包租商铺大多是商场里面的格子铺,一楼、二楼、三楼,甚至四楼、五楼的都有。大多的投资者都是选择买二三楼,或四五楼的商铺,因为总价相对便宜。就拿一个三楼10平米的格子铺来说,总价为30万,开发商承诺前三年回报率分别为7%、8%、9%,第四年、五年分别为10%,前三年租金直接抵扣房款,第四年开始收租金。按照第四年的回报率计算,第四年的租金为30000元,月租金为2500元,折合每月每平米的租金为250元。一个不知名、位置还不怎么好的商铺三楼能租到250元一平吗?现在很多的临街商铺都达不到这样的租金水平。所以大家仔细算一算未来的租金就知道这么高的回报率有多难实现了。

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租金抵房款是“坑”

大多的售后包租商铺都有租金抵房款这样的活动,对于不了解的人来说,还真以为自己捡了便宜,但实际上是开发商挖的“坑”。售后包租商铺的单价是很高的,2、3楼的商铺单价可能高达4、5万一平,这种情况很多人是想买都买不起的。为了降低投资门槛,在将商铺分割成小面积产权格子铺后,再用租金抵房款,这样总价就便宜多了。

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开发商的实际销售价格都是远高于备案价的,这种价格基本上不可能完成备案,所以开发商变相的用租金抵房款来降价,最后的价格再进行网签和备案。比如商铺的单价为4万一平,10平米的商铺价格为40万,按照前三年租金抵房款,一次性抵扣24%,也就是抵扣9.6万,剩余房价为30.4万。实际上开发商的备案价很有可能还低于这个价格,租金抵房款对开发商是没有任何损失的,反而还让投资者觉得占了便宜,而且前三年还不需要支付租金。

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售后包租合同藏“猫腻”

以上说的租金抵房款、高回报率,还有十年、十五年,或者二十年的这些内容都会写在合同里,这样也更让投资者放心,如果是口头承诺,相信没什么人会买的。那么签了合同就没问题了吗?投资者一般会签两份合同,一份是购房合同,也就是买商铺的合同,另一份是售后包租合同,也就是以上这些内容。购房合同肯定是和开发商签的,只有开发商才有卖房的资质。售后包租合同则大多不是和开发商所签,而是和物业公司、投资管理公司等签订。所以在签合同时开发商已经“全身而退”了,以后收不到租金找开发商也没用。这些物业公司或者投资管理公司大多为“皮包”公司,根本没什么钱。如果出现纠纷,就算投资者官司打赢了,也基本上拿不回钱。

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以上的分析并不包括所有的售后包租商铺,最近这几年房价涨了不少,所以也有售后包租商铺成功的案例,但数量相对是很少的。售后包租商铺确实很有诱惑力,让不少投资者“深陷”其中,但正因为它太好了,所以更要谨慎。这种“天上掉馅饼”的好事还是尽量别去碰,否则租金可能没收到,反而将本金赔进去了。你们认为售后包租商铺能买吗?欢迎大家评论。

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