如果取消土地出让金,国内房价会降多少?

2019-12-15 19:23 | 来源:未知

如果取消土地出让金,国内房价会降多少?

如果取消土地出让金,国内房价会降多少?

 

最近,有网友提问,如果取消土地出让金,只按建安成本卖,房价会降多少?

对此,专家表示,一套房产,最大的成本就是土地出让金,其次是税收,再次是建安成本,最后才是中介和其他税收成本,而其中土地和税收就要占到房价的65%以上,如果要降房价那土地出让金就要降下来才行,光靠开发商让利也是空间有限。

实际上,如果取消土地出让金这块,单就建筑成本是相当有限的,原材料加上人工成本,一平米普通商品房也不会超过2000元,如果是高层建筑则略高一些就是2500元,如果开发商再加点利润和税费,那全国的房价也就是在3000多元/平米左右。

所以,我们也可以看出,国内的房价贵主要是贵在了土地出让金价格过高。不过,也有学者认为,土地出让金建高不假,但这还不是开发商通过“招拍挂”制度把土地价格给推上去了吗?这个责任该由开发商来承担,这又能怪谁呢?

而我们认为,导致前些年土地出让金节节攀高的原因有二个:

一方面,从表面上看,土地出让金是开发商自己通过“招拍洼”的形式抬上去的,这是价高者得,自然怪不得旁人。但如果地方政府收紧对土地市场的供应量,一年中推出的土地资源有限,这就会造成土地市场供应紧张,那地价能不涨上去吗?

另一方面,前些年,开发商从银行那里获得廉价资金是轻而易举。银行的钱不借白不借,所以,开发商也愿意拿银行的资金来高价拍地,于是各地地王纪录不断被刷新。

如果取消土地出让金,国内房价会降多少?

 

而土地价格被推高之后,就会造成两大恶果:一个是地价高房价也高,开发商肯定要把土地出让金打入总的房价之中。而土地出让金往往占据总房价的60-70%,这让当地百姓望房兴叹,惊呼买不起房。

前二年,我们常听説开发商拿地的楼板单价,要超过周边二手房价格,这种面包比面粉贵奇怪现象已经持续了很久。如果一套房产担除土地出让金,恐怕在原房价的基础上只剩下不到30%的房价。

二是,土地出让金的不断增加,使地方政府难以摆脱对其依赖性。如果房价下跌,土地流拍,就会影响地方政府公务员的工资,以及地方政府债务到期的偿还能力。自2010至2019年的十年间,全国土地出让金总收入就超过41万亿,年均超过4万亿。

而2019年前10年月土地出让费用就已经超过5万亿,全年更是有希望突破7万亿大关。毫不夸张的讲,如果没有土地财政的依赖,地方政府日子肯定会过得捉襟见肘。

如果取消土地出让金,国内房价会降多少?

 

所以,我们认为要降土地出让金最好的办法就是开征房地产税,就把地方政府从土财政收入上转移过来,让其在房地产保有环节上获得新的收入来源,此外还可以打击投机炒房行为。自1994年,我国实行了分税制改革,中央政府拿大头,地方政府拿小头,这导致了责权不匹配的问题。

于是,土地收入就作为地方政府的重要收入来源,如果要把土地收入降下来,就要开始对二套房以上家庭征收房产税,那地方政府就可以在房产税上获得收入,就不用再去力挺较高的地价,可以推出更多的土地给开发商造房产。这样土地成本降下来了,房价也自然降下了。而且这么做还可能提高地方政府偿债能力,对各方都是非常有利的。