这家地产公司为何受资本市场冷眼?

2019-09-21 10:55 | 来源:未知

这家地产公司为何受资本市场冷眼?

最具投资“性价比”,却又极不受资本市场的追捧,荣盛发展到底怎么了?
 
中国上市房企,谁最具投资的“性价比”?
 
是万科吗?不是!是恒大吗?是融创吗?都不是!
 
若将市盈率作为评估“性价比”的重要指标,那么,我告诉你,是一家不为众人所周知、但销售额也跨入千亿俱乐部的荣盛发展。
 
但是,最具投资“性价比”,却又极不受资本市场的追捧,荣盛发展到底怎么了?
 
01
 
谈投资,先翻财报。
 
财报显示:2018年荣盛发展的营收563.67亿元、同比增长45.64%,归属净利润75.64亿元、增长31.31%,市盈率(TTM)只有4.6倍。
 
这样的市盈率,比起万科的8.3、恒大的9.8、融创的6.4,绝对是低得太多了。即便再结合营收和净利润增长,荣盛发展看起来也绝对是一只被严重低估的股票了。
 
就算不乏与巨头们华山论剑,但与他体量相近的金科股份、阳光城的市盈率再怎么不济,也勉强能站在6倍以上,高出30%。
 
这简直就是捡宝式的投资,资本市场为何对荣盛发展一点也不青睐?
 
资本市场不去捡宝,当然,这不能说是傻子!
 
结合这几年荣盛发展股价的不愠不火,这背后或许有潜在的猫腻。
 
是荣盛发展的质地有问题,还是资本市场投机者“不长眼”?笔者在此想从多元化的角度解析一番荣盛发展面临的困局。
 
02
 
多元化的管理困局
 
首先来看看这组数据,荣盛发展涉及法律诉讼之多,一度成为上市房产公司中“自身风险最多”的公司。这算不算一种别样的“吉尼斯”纪录?
 
 
(数据来源:企查查、天眼查)
可以发现,偌大的产业分布,从房地产到康旅,无一例外都是“风险提示”。
 
荣盛发展的多元化发展就像一座冰山,冰山上的是层出不穷的诉讼纠纷,冰山下的是更多的投诉纷争以及管理运营的脱节。
 
业绩确实跑得快,但却诉讼纠纷不止,这样的“运营能力”,资本市场肯定是担心的。
 
或许这样的问题,不完全是多元化带来的,但是,多元化却加速了问题向外扩散。当你的房屋质量或配套都令人堪忧,还会有多少人相信你文旅、康养、产城的运营能力呢?
 
要知道,住宅项目的本质,仅是开发性质,建成后售出即可。而文旅、康养、产城这些,却是需要长期投入的、长期运营的,本质是运营性质,其所涉及的时间周期,不是住宅项目的2—3年,而是20年、30年、乃至往后的若干年。
 
所以,当下的荣盛发展,不应该是忙着多元化,忙着铺摊子、上规模,而是应该先做好精益管理,把一度贴上“诉讼第一开发商”的标签撕掉。
 
03
 
多元化的模式困局
 
近年来楼市调控力度趋紧,房地产企业审时度势,纷纷祭出转型的大动作,碧桂园增加了现代农业,融创接盘了万达的文旅业务,华夏幸福直接“攀附”上了高科技领域,而最为抢眼的恒大,直接玩起了难度系数最高的新能源汽车。
 
风口变了,“悟道”的荣盛发展选择了拓展康旅业务以及产业新城业务。一个是ToC端大消费,一个是ToB端产业园招商,两块虽说都是大地产业务,但却对应着完全不相同的市场、客户,以及业务逻辑。
 
笔者仅从康旅业务试做研究。而产业园招商运营之于传统地产商,更是一个吃下了住宅利润、但还要吐出来自持孵化产业的硬骨头。
 
“我们计划利用房地产接下来20年时间,把康旅板块做起来,可以取代房地产成为公司主业。”公司负责人如是说。
 
照常理看,荣盛发展转型做康旅,是纯地产业务的升级,资本市场理应给予更高的估值,但是,结果却遭到资本市场的冷眼相看,这又是为什么?
 
除了上文提到的系统运营能力欠缺之外,还有荣盛发展独特的康旅模式创新。


“盛行权”是荣盛发展康旅项目的模式创新。所谓的“盛行权”,就是购房者购买荣盛康旅旗下物业,同时把物业委托给荣盛进行管理,在委托期限内,购房者可以获得每年购房款10%的“盛行权”,购房者可以在荣盛发展旗下盛行天下APP上进行类似换住消费。大白话就是,买康旅房子送酒店住宿消费,十年送满买房成本。
 
表面上看,这种模式有利于荣盛康旅旗下物业销售,增强了物业产品的周转活力。但目前看到,这种所谓的模式创新,消费者似乎也难买帐。
 
本质上说,荣盛发展的“盛行权”,与市场流行的分时度假、返租、第三方平台托管等无异,是种助推房产销售的营销方法。“盛行权”有点“逼”着用户去旅行的意思,但毕竟你所能覆盖的范围也就区区几个,这与主要受众群体“自由旅游消费”、“自由支配财富”的需求严重相悖。
 
再说,“盛行权”主要指向的增长点指向了酒店业务。我们假设“盛行权”获得了一定程度的认可,那酒店业务是否会借助盛行权而扶摇直上呢?
 
这好像也有点问题!
 
“旺季一房难求,淡季空置率较高”是文旅酒店运营管理中的普遍现象,如果旺季很多游客是因为“盛行权”而入住,那房费支出和相应的利润被侵蚀。而受益的只会是淡季,但旅游淡季,其他的文旅服务配套需求量也少得多,盛行权的使用频率大打折扣。利弊一正一反,相互抵消。
 
事实上,荣盛康旅的经营业绩一定程度上也佐证了我们的判断。例如2017年,荣盛康旅的康旅项目实现营业收入31.32亿,而净利润仅仅4468万,少得可怜。
 
也许荣盛要说“我们赌的是未来”,现行的营业数据并不能代表未来的发展趋势,而持久以来的巨额项目投入是可以分摊的,但未来的“荣盛式”康旅就一定能站上风口吗?至少现阶段,群众的反响并不热烈,市场的认知也没有实质性改观。
 
任何花样翻新的所谓“风口”,都是建立在假设前提基础上的。荣盛康旅“先酒店,后物业,再文化休闲”的做法,是一环套着一环、一个提前假设跟着一个前提假设——如果酒店销售不及预期,怎样促进现金回流来扶持物业销售和文化休闲服务开展?反过来,如果文化休闲过了“尝鲜劲”后续风评不佳,与之绑定的“盛行权”反而成了对酒店销售的掣肘,需要怎样改善整个文旅流通环节去平衡资金链?
 
市场看不明白,荣盛康旅的管理层同样也说不清楚。去年就传出了荣盛康旅公司总裁陈斌辞职的消息,知情人称“公司发展受阻”。也许现在有新的领导班子在换着角度发力,但透过荣盛的“吹风会”,应该至今还未看到实际的解决方案。
 
“一处置业、四季度假、旅居天下”,这是荣盛康旅对外宣传的美好愿景,至少目前看来,荣盛还仅仅是开发商,还完完谈不上康旅运营商。毕竟,置业、度假、旅居,荣盛能向市场提供的,还仅是局部置业为主。