我国房地产税政策的设想

2019-07-19 14:22| 来源:未知

我国房地产税政策的设想

行业点评 | 我国房地产税政策的设想

摘要:房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收。

房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收,中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种有房产税(以经营性用房为征税对象)、城市房地产税(是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税)、土地增值税(以土地为征税对象)、城镇土地使用税(以土地和地上建筑物为征税对象)、耕地占用税(以纳税人实际占用的耕地面积计税)和契税(以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象)。实际以个人所有的非经营性房产为直接征税对象的房产税仍未有实质性地全部推开。

设想一:地产税与房产税分别征收

现在许多国家实施的房地产税都是既对房屋征税,又对土地征税,而且往往采用土地和房屋使用相同的税率的制度。因为土地和房屋都是不动产,对不动产使用一样的税率也是合理的,也便于计算和简化房地产税制度。或者借鉴巴西的经验,巴西对于土地和建筑物征收的税率不同,这主要是考虑到房屋和土地的价值变化过程是不同的,房屋一旦建成,就一直在贬值,而土地的价值变化是不确定,土地不存在贬值的问题,未来土地的价格既可能上升,也可能下降。我国虽然幅员辽阔,但是人口众多,土地资源仍然是较为紧张的,因此我们可以借鉴巴西对于土地和房屋征收不同税率的方式,可以防止房地产开发商拿了土地但不开发,因为未开发的土地税率远高于房屋的税率。通过这种方式可以减少对土地资源的浪费。另外,鉴于我国幅员辽阔,土地资源禀赋依据不同的地理环境差别较大。可以借鉴德国经验,将不同用途的土地分成不同的类型的课税对象,给予不同的政策,进而实现合理调控。

设想二:中央决定基本税率或波动范围,地方自主决定征收税率

德国出于历史原因,是一个存在高额财政转移支付的国家。而出于对地区发展差异考虑,德国在新联邦州和旧联邦州采用不同的税率,也使得房地产税不再进入转移支付的环节,完全用于当地支出。高额的财政转移支付也是我国财政的一个重要特点,因此我国可以借鉴德国的模式,对于经济较为发达的东部地区和经济不太发达的落后地区确定不同的房地产税率。

除此之外,我们也可以借鉴德国各州自主决定一个乘数从而决定征收税率的模式,由中央确定一个较为合理的税率区间,各省在这个区间内找到适合本地经济发展和财政稳定的税率,就相当于各省决定一个乘数来确定本地的征收税率。这种方式既可以使得房地产税留在地方一级用于地方事务,不必将房地产税再次转移支付,又考虑到了地区经济发展的差异。

设想三:加大对贫困地区的扶持力度

通过之前对于11个省份和直辖市的研究发现,如果要开征房地产税,北京、上海这些经济发达地区由于房产市场价值较高,所以为支持基本公共事业的支出所需的房地产税率无需较高,因此也不会对于当地居民的基本生活造成过重负担。但是甘肃、贵州这些较为困难的地区,由于房产价值整体偏低且自身财政支出数目也不低,则需要很高的房地产税率才能够保证房地产税收入覆盖基本的公共服务类支出,这反而会进一步加重当地居民的税负和生活负担。这就违背了房地产税设计的初衷。因此,对于这些地区,中央应适当加大调剂力度或给予较大的房地产税优惠措施,进而保证当地人民的基本生活不会因房地产税政策而受到严重影响。

设想四:简化减税免税政策,中央定框架,地方适当放权

各国在征收房地产税时都有不同的减税免税政策,这是为了保证较贫困人口的利益。例如,美国大部分州基本上都对社会弱势群体(老人、鳏夫/寡妇、残疾人)和现役/退伍军人进行部分减免或全部减免;对第一套住房采用部分减税;对非营利性目的或指定产业的建筑和土地部分减免。巴西各州都有权力制定减税免税政策,通常是对首套、服务期满年限的公务员、低收入者、老弱病残群体以及自发维护环境的业主进行减免。印度的减税免税政策除了大多数国家都有的对政府机构、慈善机构、残疾人、老人、军人的减免外,最具特色的便是对宗教用地的减免。

减税免税政策是整个税收制度设计中,最容易出现问题的地方。减税免税的立法权下放至地方一级时,如果地方一级的制度建设出现问题,该地区的房地产税制度很可能出现问题,严重影响税收公平。为了避免减税免税被滥用,按照德国的方式将减税免税的权力全部收归中央也是一种解决方式,但是直接在中国套用这种解决方式也存在着一些缺陷。中国地区差异的程度远非德国能比,全国通用同一种减税免税政策没有考虑到各地的实际情况。

针对这种问题,可能就需要采用一种折中的方式解决,即在大框架下,全国都可以适用的减税免税政策由中央制定,比如对首套房、退伍军人、残疾人的减税免税政策。具体到地方,可以给省级地方一定的自主权。省级政府决定是否实施其他减免税政策,并向同级监督部门及中央监督部门申请备案。

设想五:建立完善的行政体系

美国的税收制度包括完善的房地产税收征收体系。从中央政府和地方政府(包括州政府和更下级别的市政府)权利划分、到有一个可以对不动产价值进行评估的地方政府机构(委员会),再到有地方税务部门进行征收以及逃税惩治,最后到有为房地产税的预算支出项目,美国房地产税在立法、征收、支出上都已经形成了完善的体系。

根据我国目前已经建立的税收体系,完成财产税的征收需要体制机制的进一步完善。一是财产评估。落实到房地产税就是对房产和地产价格进行评估的机制。依据他国经验,按照与市场联动的评估值征收房产税,可以避免侵蚀税基,自然完成通胀修正。进而与地方不断发展的民生建设需要相挂钩。二是个人财产登记。我国目前的税收机构接触的对象主要还是法人。没有完善的自然人财产信息系统。三是个人税收征收,我国虽然有个人所得税,但是也是由法人代缴,这与美国所得税为导向的个人申报不同,美国的税收制度已经有了完善的对个人应纳税款进行征收的体系,而且面对抗税不缴的行为,也有冻结、变卖资产的相关权力。三套机制环环相接,缺一难行。

设想六:灵活的缴费制度

不同国家对于房地产税的征收都制定了不同的缴费制度。巴西“以奖促缴”。相比之下,美国和德国则是“以罚促缴”。考虑到“以奖促缴”可能会导致税收减少以及鼓励逃税。因此,房地产税设计之初即“以罚促缴”,如将按时足额缴税与个人信用体系相挂钩。

纳税期可借鉴日本的房地产税缴纳方式,一年4次,可以选择四次分期付,或者是年初的时候一次付清(两套税单)。到期未缴纳时,会发生罚款性质的延滞金。

完善房地产税缴纳相关金融配套体系。如美国现有的金融体系下,房主是可以将住房的增值部分进行再抵押获得现金的,这是一种灵活地将房地产资产转换为货币资产的方式。使房地产能通过金融机构(银行)顺利转变为货币资产,金融体系为纳税人调剂短期资金,也保障了纳税的顺利完成。