公司卖房保壳,背后是房价“越调越涨”

2019-05-26 19:35| 来源:未知

公司卖房保壳,背后是房价“越调越涨”

在“房住不炒”的政策基调下,国内房地产市场调控保持高压,然而,近期楼市明显升温,引起市场广泛关注。房价持续过快上涨带来哪些危害?房价“越调越涨”的原因是什么?怎么办?本文对这些问题一一进行分析和解答。

房价依然跳不出“越调越涨”的怪圈

2019年以来,房地产因城施策的调控政策不断加码,然而,即使是在严格控制的高压下,房价依然上涨,个别地区甚至被预警。

4月份,70个大中城市中有67个新建商品住房价格环比上涨,较3月增加了2个,上涨城市数量处于历史高位。绝大部分热点城市的涨幅都在进一步扩大。如北京涨幅扩大0.1%,上海涨幅扩大0.4%,广州涨幅扩大0.3%,深圳涨幅扩大0.4%。从同比涨幅来看,有47城房价同比涨幅超过10%。其中,西安、呼和浩特、贵阳等5座城市的同比涨幅已经超过20%,成都、海口、济南、石家庄等5座城市的房价同比涨幅已经超过15%。

数据来源:国家统计局

不仅是新房,从二手房、土地价格等多个维度来看,楼市升温非常明显。二手房方面,全国341个城市中,有50个城市的涨幅在20%以上,130多个城市的涨幅在10%以上。土地方面,截至5月14日,已有29家房企拿地金额超百亿,而2018年同期只有24家,2017年同期只有18家。仅4月份,全国土地出让金收入就达到3346亿元,同比增长17%。

近日,住建部对近3个月房价累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4城市进行预警提示。相对于4月19日住建部点名预警6个城市但没有公开名单,住建部这一次更加严厉,直接公开预警的城市名单。截至目前,全国已有10个城市因为房价涨幅较大被住建部点名预警。

近年来国家对房价实施了各种严厉的调控,可换来的却是房价一次次的快速上涨,不但牵动着每个楼市参与者的内心,而且不可避免的对经济社会带来一些负面影响。

房价不断上涨的危害

(一) 居民杠杆率过快上升,金融风险不断加大

近年来,我国居民部门杠杆率呈现过快上升的趋势。1996年居民杠杆率只有3%,2008年也仅为18%,而2016年达到44.4%,2018年达到53.2%。相比之下,美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上用了近40年的时间,而中国只用了不到10年,因此我国居民部门杠杆率确实“上升过快”。

中央财经委员会会议曾提出要 “有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势”,说明居民部门杠杆率过快上升已经引起中央层面的高度重视,“有效控制”也成为今后防范和化解金融风险的重要方面。

(二) 拉大收入差距,抑制社会消费

由于缺乏有效的投资渠道,居民存在对房地产的投资性需求。目前我国居民财富超过60%配置于房地产。房价快速上涨,对那些收入增长缓慢的人群而言,是非常残酷的。即便没有炒作,房价也可能会被那些高收入或者收入增长很快的人群迅速推高。房价涨上去了,但整体人群中还有很多人的收入没有相应跟上,这就直接导致了住房分配上的巨大差距。

从理论上来说,财富向少数人集中,收入差距不断扩大,会抑制社会消费需求。现实中过快增长的房价,正使得财富向少数人集中,而且这种趋势会随着房价的上涨越来越严重,将导致社会消费的下降。

(三)挤占实体经济发展空间,阻碍科技创新

当前我国一些领域的实体经济发展环境呈现恶化态势。突出表现在不同行业间利润率差距过大。房地产行业的利润率是工业行业利润率的2倍,行业利润率失衡导致资源配置方向发生变异,侵蚀了实体经济基础。数据显示,截至2018年6月底,A股3582家上市公司中,有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%;合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。而在上年同期,持有投资性房地产的上市公司数量为1479家,合计持有市值8299.13亿元。无论是持有投资性房地产的上市公司数量,还是合计持有的投资性房地产市值,都呈现出上升趋势。

最近被大家热议的海马汽车公司卖房一事,可以说是一个真实的写照。海马汽车亏损的主要原因在于销量大减。发动机无法启动、变速箱无法加速、转向系统抖动、车身生锈、漏水,质量问题接二连三。最终,海马汽车公司不得不卖房来自救。

未来中国经济增长必须以科技创新和技术进步为动力。但房地产过度发展,必将对科技创新带来影响。一方面、房地产无法带动高科技发展。与房地产相关的上中下游产业为建材工业、安装和家用电器等。这些产业均与电子信息等重点高科技产业无关,无法带动高科技发展。另一方面、基础研究错失资金支持,科技创新乏力。资金入房地产,舍弃了具有重大战略意义的基础研究。

对房地产调控政策的反思

从理论上来说,市场有其自身的运行规律,如果人为的对市场进行各种限制,虽然短期内奏效,但是一旦限制有所放松,将迎来市场的报复。近年来,多轮房地产调控政策密集出台。各种各样的限令落地实施,“限购”“限贷”“限价”“限售”等手段频出。但是,在房地产调控政策日趋严厉的背景下,房价却越调越涨。一个很重要的原因在于,以往的房地产调控政策集中于出台各种限制措施。虽然这些限制措施在短期内抑制了房价上涨,但是一旦有所松动,马上迎来市场的报复性上涨。

从具体的限制措施来看,提高住房按揭贷款首付比率,甚至行政性限购等房地产调控措施,虽然在短期内可以压抑市场需求,给房地产市场降温,却无法改变中长期城镇居民住房需求不断成长的趋势。一旦限购等调控措施取消,那些在调控期内被压抑的和新积累的需求就会全部释放出来,迅速吞噬掉有限的市场供应,导致房价的报复式上涨。

以往的房地产调控政策,往往收紧对房地产企业的信贷及各类融资渠道,试图迫使开发商放弃“囤房囤地”的策略,以增加市场的短期供应。然而,这些政策也在融资的源头上抑制了开发商买地、扩大投资、增加未来供应的能力。因此,这类调控政策短期内可能有些成效,但中长期而言对于舒缓供需缺口、抑制房价上涨却产生了适得其反的作用。

从近期几个房价涨势较猛的城市来看,比如呼和浩特、西安、秦皇岛等,这些城市房价快速上涨的原因,离不开落户政策的放宽和相关政策的出台,比如,呼和浩特针对大学生购房半价优惠等,这些“变相”放宽需求限制的措施,使得购房需求在短时间内集中爆发。

加快建立真正的房地产长效机制

作为一个户籍人口城镇化率不足50%的发展中国家,我国的城镇化进程仍在持续推进,未来房地产市场还有广阔的发展空间,确保市场平稳健康发展尤为重要。

相关测算表明,过去二十多年,全国城镇居民住房供需缺口不断扩大,房地产市场的供需失衡是房价上涨最主要的推手。深层次的原因是供给严重不足,最为突出的问题是地方财政对房地产的过度依赖。

以往每一轮房地产调控虽然在短期内抑制了房价上涨,但在中长期却阻碍了房地产市场供需缺口的弥合,反而令其不断扩大,以至于每一轮调控之后房价都出现报复性反弹。因此,在对房地产调控政策进行反思的同时,要加快建立真正的房地产长效机制。

目前,房地产长效机制建设包括住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立完善的市场化住房租赁制度以及正在立法中的房地产税制度,未来应更快的发布更多的制度性政策,通过土地、税收、金融、投资、立法等方面深度的改革来实现房地产市场平稳健康发展。