房地产大牛市即将结束,迎接我们的将是什么?

2019-10-07 18:43 | 来源:未知

房地产大牛市即将结束,迎接我们的将是什么?

这是一个值得庆幸的时代。经济快速发展、财富得到迅速积累、科技日新月异、生活水平得到不断提高......对于投资来说,这无疑是一个最好的时代。投资者可以尽享受时代发展的红利,随着时代的发展而不断发展壮大。

过去的二十年,中国的房地产经历波澜壮阔的大牛市,房价翻了10倍20倍的城市比比皆是,投资房产也使得这个时代的投资者赚的盆满钵满(如图一,全国商品房平均售价几乎一路上涨,斜率特别陡峭)。房地产对于中国经济增长来说,可谓是功不可没。中国人经历无房不富的时代,房子成为富人乃至中产阶层的标配。

房地产大牛市即将结束,迎接我们的将是什么?

图一、全国商品房销售均价,元/㎡

但随着时光的推移,房地产的时代正在逐渐淡出,当然房地产在未来一直会作为一种巨量的财富存在着,但是房价继续上涨也许是难以为继。一种投资品如果价格不上涨,对于投资者来说是没有投资价值的。预言者存在的价值不是敢于预言,而是能有前瞻性的预言。

中国将进入一个全新的时代,而这个时代将迎接我们是什么?

不同的时代,经济增长所依赖的东西不一样。改革开放以来,中国经济百业待兴,完善基础设施、发展重工业、提高人民的生活水平、产业升级等这样一步步走过来。在大基建时代,钢铁、石油、煤炭等都曾经是中国最辉煌的产业。随着城市基础设施的完善,改善居民的住宅需求提上日程,这样一来,使得中国房地产迎来了二十年年的黄金时代,也是二十年的大牛市,价格几乎只涨不跌。

在过去的十年,毫无疑问,中国最好的投资产品就是房子,只涨不跌,让你的财富迅速增长。随着人口拐点和城镇化拐点的出现,中国房地产实际上开始走下坡路,但是人们的惯性思维,总是认为房价还会像以前一样上涨(“永涨论”已经逐渐被打破)。从大众心理学的角度来看,这样的想法是可以理解的,但是对于理性的投资者来说,是要避免这种从众心理,理想看待这样的事情。据目前的统计数据,中国房子已经是出现过剩了(2018年,城镇居民人均住房面积39平方米),只是存在结构性的不平衡,但随着人口增长放缓、房子供应继续增加,迟早会进入全面过剩的年代。

参照美国的经验,美国曾经也经历过依赖房地产发展的时代,但当房地产的市值超过200亿美元的时候,这个国家的财富开始向股市转移。中国的国情与美国有所不同,目前中国的房地产市值大概在500亿美元左右,也是该到了财富转移的时候,资本需要寻找更好的出路和回报。

在房地产过后,美国更长的时间都是依靠股票市场来支撑经济发展的。所以我们发现美国的股市可以像中国房地产一样出现长达十年以上的牛市,而且很难跌下去。股市发展比较好的话,对经济促进作用会很明显也很直接,上市公司都是经济体优秀的细胞,股市就是为上市公司提供融资的场所。在健全的股市制度下,资本能够流向效率高、更需要资金的行业和企业,促进企业发展壮大和产业迭代升级,进而带动经济的发展,形成良性循环,且是全面覆盖各个行业的。

当中国经济不能再依赖房地产之后,庞大的经济体能够依赖的唯独只有上市公司,而普通百姓参与上市公司的投资只有股市。因此,我认为,中国将会出现像美国一样长达数年甚至十来年的股票市场的大牛市。