中国286城市房地产投资前景排行榜

2019-07-28 10:31 | 来源:未知

中国286城市房地产投资前景排行榜

  2018年以来,房地产长效调控机制一直在高速推进并不断完善。中央调控层面,“房住不炒”贯穿始终,2018年末提出的“三稳”更是再一次强调了要政策的连贯性和稳定性,再叠加金融信贷方面的限制、国土部门的分类供地、以及住建部的“价格波动警示名单”,目前顶层设计已经日臻完善。地方调控也在不断迭代,在分城施策要求下,各地调控日趋多样化,如苏州、东莞、合肥收紧调控,而佛山、海口、中山、南京等地也对于调控政策中过于严格的部分进行了适度修正,但房价依旧是不能碰的红线,各地主管部门调控政策还是在以稳为纲。

  在这样的调控背景下,当前各城市房地产市场已经出现了新的变化:一线城市方面,作为长效机制的建立标杆,价格已基本趋稳,越来越多的购房需求或被调控政策限制、或被保障性住房和租赁住房分流,房地产市场发展趋于稳定,相对而言只有广州市场还存在较多的投资机会。二线城市方面,在近年来“人才争夺战”中受益最多,购房需求与外来人口同步快速上行,西安、苏州等部分城市房价、地价更是出现了新一轮的高速上涨。但随着价格上涨和调控升级的预期同步到来,这些城市的投资的机会和风险也再一次共同出现。三四线城市方面,就销售规模来看,目前三四线城市仍然是中国房地产市场最重要的组成部分,占据了全国超过65%的销售份额,仍然是房地产企业最大的业绩来源。但是随着货币化安置的逐渐退出,以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉,大多数三四线城市销售开始回归平淡,只有少数城市市场能保持火热,因此对于企业而言,在拿地投资时的风险评估也应当更为审慎。

  考虑到各能级城市政策调控、市场供求走势的多样性再度提升,在当下这个时点上,我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析,对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。

  本文比较值得关注的结论有以下7点:

  1,供求关系的改善依旧城市排名上升的最重要原因。部分城市的商品房消化周期缩短,排名显著上升,如海口消化周期由3年下降至2年,榜单排名也从2018年的42名上升至32名,株洲消化周期缩短六成至2年,排名上升了16个名次。

  2,人口的位次规模优势削弱,房地产投资的拉动效应与上年持平。2019年,人口大市的排名优势下降,人口总量稍逊,但经济、房地产供求表现优异的城市表现更为突出,前景排行TOP50的城市拥有全国30%的常住人口,下降了6个百分点。集中了61%的房地产开发投资,这一比重与上年持平。

  3,人才大战助力东部二线排名提升,中西部三线城市前景堪忧。二线城市中,排名下降的城市主要集中在东北和西北区域,东部二线城市得益于更优的人才吸纳能力,市场需求、消费能力等指标始终排在全国潜力,市场前景依旧值得看好。

  4,人才争夺持续升级,综合实力较强的二线城市房产市场迎来利好。二线城市人才争夺已经日趋白热化,但目前的人才新政无外乎落户门槛放松、加大住房、租房类补贴,各城市政策高度雷同,缺乏新意,本质上看政策本身对人才的争抢效果意义并不十分大,最为关键的还是城市本身的发展潜力、就业机会以及配套设施等硬实力,这些才是城市最大的吸引力。城市综合实力较为突出的天津、西安、郑州、杭州等城市,投资前景排名明显上升,相比之下,经济实力较弱的西北、东北二线即使出台人才新政,引人效果并不突出。

  5,棚改货币安置退场、去化速度放缓,三四线城市供地计划偏保守。在中央“房住不炒“和自然资源部“分类调控”的指引下,大多数城市都根据自身市场情况适时地调整了土地供应量,三四线城市在去化速度放缓的情况下,供地计划更为保守。榜单排名的变动也与这些城市的供地态度存在一定的一致性,如大连、厦门、沈阳等供地超标的城市,在2019年的榜单中排名均有所下降。以厦门为例,投资前景排行由16位降至21位。

  6,长三角、粤港澳强三线城市排名显著上升。不少收入水平较高、购房需求支撑性较强的三四线城市,投资前景排名显著提升。其中,长三角和粤港澳区域大部分三四线城市排名则明显上升,以长三角为例,35个三四线城市中有23个城市排名均上升,涨幅最大的城市为芜湖。此外,受粤港澳大湾区规划利好影响,珠海、东莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投资前景排名均有不同程度的上涨,尤其是珠海,城市前景排行由59位提升至41位。

  7,长三角、粤港澳库存压力较小的城市,投资前景排名普遍较高。长三角、粤港澳区域大部分城市库存压力较小,加之这些城市综合实力较强,购买力和需求较为旺盛,使得大部分城市的投资前景排名都在TOP50以内,可以明显看出,库存压力较小的城市,投资前景排名越高;值得注意的是,尽管河南、湖北、四川、山西等中西部三四线城市库销比多低于0.1,处于库销比TOP20,库存压力较小,但考虑到在去库存中起到关键作用的棚改货币化安置逐步退场,购房需求将明显降低,如果盲目增加投资,势必会生成新一轮的库存压力,对于这些城市的长期投资前景仍应保持审慎态度。