原来让房子涨价的竟是它们!

2019-06-25 18:06 | 来源:未知

原来让房子涨价的竟是它们!

  1、成本上涨:

  80年代,房地产商品化后,房价高低的决定因素中,成本就成为了一项关键指标。

  影响商品住宅成本的大致有以下几个方面:

  土地成本:土地资源是握在政府手中的,作为用完就不会再有的资源,卖一块就少一块的“稀缺性”就决定了土地的价格只会越来越高。

  材料成本:水泥、钢材等建筑材料价格。粗犷的生产模式,原料、运营成本上涨,再加上国家绿色生产的要求,建筑材料在价格和供应上面临双重压力。提价不得不为之。

  人工成本:目前中国的建筑行业,机械化水平还比较低,生产多依赖人工劳力。对劳动力的旺盛需求,使人工成本的支出成为除土地、材料外的比较大的支出项。不仅土地成本、材料成本在不断增长,用工成本在近几年也在不断的提高。

  土地、材料、用工成本上涨,房地产开发三项主要支出成本的上涨逼得房价不得不涨。

  2、房价跟风上涨:

  楼市有个很常见的现象,可以通俗概括为房价的跟风上涨。

  跟风上涨又根据地域范围不同,有几种不同的表现。

  城市间:比较常见的现象是同级别城市里,有一两个城市房价上涨后,其余城市会紧随其后。

  比如,新一线城市、省会城市之间的互相角逐,杭州涨完南京涨,长沙涨完武汉涨,西安涨、成都涨。

  地域间:距离相近的地域之间也会连动上涨,常见的比如同一省份城市、或不同省份相邻城市。比如南京房价上涨开始后,苏州、无锡、常州、扬州也有连动上涨趋势。

  同城楼盘之间:在同一个城市范围内,不同的楼盘之间,也存在相互较量。

  比如地理位置相近,同样定位中高端的楼盘价格是基本相近的,一旦有一家涨价,那另一家也会跟着上涨。甚至,某些城市因为有大型开发商加入,当地的开发商跟涨,房价一般会短期内提高一个等级,对当地房价拉升效果明显。

  3、市场因素:

  市场分淡旺季。

  对房地产市场的旺季而言,市场需求一般也比较旺盛,这种时候购房人群的购房意向强烈,楼市成交难度小。房价下跌的情况不易发生。

  楼市淡季,房价会出现调整,但一般而言,调整幅度会特别小,再加上市场对楼市关注热情降低,房价小幅下跌调整自然会被忽视。

  另外,就是市场的需求了。

  当某个地域人口较多,那对应的当地市场需求就会比较旺盛。房子这种商品供不应求时,很自然就会出现房价上涨。

  典型的比如北京、上海,全国房价最贵是因为2000多万常住人口的支撑。

  4、政策、战略、会议、规划导致的预期上涨:

  政策、战略规划、国际会议(赛事)的发生,对城市房价的影响也比较大。

  比较常见的楼市调控政策放松,人才政策的发力,都是政策方面的表现。同样,都市圈、粤港澳战略规划等出台,也会拉动相关区域房价集体上涨。

  另外,国际性活动的加持,也是房价大涨的开始。前两年G20会议的杭州,去年上合会议的青岛,冬奥会的张家口等等,例子不胜枚举。

  如果放在单个城市里,城市规划是必不可少推动因素。城市高新区、都市功能疏解区都是房价上涨的潜力区域。

  另外,因为房地产的整个链条里参与者众多,其实房价上涨推动因素远不止这些。

  比如城市居民比较富裕的地区,房价也普遍比较高;还有开发商也会利用普通消费者“买涨不买跌”的心态,房子越盖越涨,越涨越盖。

  房价上涨,不能绝对的去定义它是好的或它是坏的。

  房价的合理上涨可以激发社会活力;但有时候,房价人为的恶性上涨,对社会和整个经济而言,却是重重危机。