央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?

2019-08-14 15:12| 来源:未知

央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?

谁是央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?
谁是央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?
10多天前的7月31日,央行在北京召开了银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。这次坐谈会中,房地产再次被“点名”。
事实上,这已是央行短时间内两次“点名”房地产了。座谈会中,央行针对于房地产融资端作出了三点明确表示:
1.坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制;
2.保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理;
3.加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
对于前两点,大家都不陌生,可以说早已经是耳熟能详的表述了。不过第三点“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示”则是第一次提及,其中的味道不言而喻。
尽管谁是“高杠杆经营的大型房企”还有这些房企都有何特点,央行没有明说,但在行业内和资本市场,通常的指向是房企的有息负债规模以及资产负债率。
前不久,“标准地产研究院”曾就房企2018年的经营债务公布过两个榜单:一个是房企的净负债额,另一个是净负债率。净负债额直接可以对标有息负债的规模,而净负债率又是属于资产负债率上级的观测指标。一个房企有没有高杠杆,这两个指标很能说明问题。
注:由于现在正值半年报时期,大部分房企尚未公布2019年上半年业绩情况,因而暂时选用2018年年报的数据,待半年报公布后,我们会依据最新数据进行重新核定。
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净负债额:恒大居首,泰禾、富力压力山大
根据榜单,在有效统计的68家上市房企中,
净负债额超千亿元的总共有6家;
500-1000亿元级别的有16家;
100-500亿元级别的则有32家,其余的房企净负债都低于100亿元。
谁是央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?
谁是央行眼中“高杠杆经营的大型房企”?
从绝对数额上看,恒大凭借5600亿元的净负债额高居榜首,而身后5家房企负债也都过千亿元。
值得注意的是,保利、融创、碧桂园三家,虽然负债额也超千亿,但与其庞大的销售规模相比,目前的负债水平算是比较正常。
在所有的房企中,恒大的负债总额尤其突出,虽然同样作为TOP3房企之一,但负债额远远超碧桂园和万科,这也是恒大长期被市场质疑的痛点。
事实上,自2013年起,恒大伴随着年销售额从1082.5亿元增至2018年的5511亿元,资产负债表上流动负债更是从1881.98亿元大增至11594.56亿元,净负债额也来到5600亿元。
近几年,恒大也尝试着主动地去杠杆,并提出“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”经营模式,净负债也得到了一定的控制。
在高负债的其它房企中,富力和泰禾也都超了千亿元,不过二者2018年的营收分别只有768.58亿元以元及309.85亿元,不足千亿元的收入对标如此高的负债,杠杆之高,应该是众人皆知了。
最近,关于富力和泰禾负债危机、融资受阻等相关的报道也是层出不穷。
先是7月11日,泰禾在新加坡挂牌一笔美元债,利率高达15%,要知道同期中海的海外票息率只有2.90%,显然泰禾想让市场继续为其债务买单,所剩下的唯一途径就是给出超高的风险补偿。
紧接着在7月26日,富力地产的一份内部文件也被《中国建设报》等多家媒体爆出,文件显示此刻的富力正紧锣密鼓地希望提高销售,出于资金考虑甚至计划下半年暂停拿地。消息一出市场对其债务危机的担忧则进一步加深。
有负债高的,也有对杠杆控制相对较好的。
这其中,万科和碧桂园作为TOP3的房企,二者的净负债额实际上都很低,其中万科只有588.01亿元。
去年业界还曾多次传出对万科负债的担忧,并宣称其负债超过万亿元。事实上,万科的大面积负债多来自于预售房款或合同负债,并不能算作现实意义上的欠款。
整体来看,负债额较高的比较多地集中在中型房企,小型房企本身因其规模制约,在融资能力上也较差,因而负债水平也较低。
不过单是净负债额维度,无法考虑房企的规模与营收水平,存在一定弊端,而通过与净资产的比值所得到的净负债率,则可以同期涵盖规模因素,因而可比性实际上比单一的负债额更强。
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净负债率:中小房企“负翁”云集,泰禾再次中招
从榜单来看,净负债率超过110%的房企有多达25家,其中包括富力地产和泰禾集团在内的房企超过200%,而有4家房企更是一举超过了300%。