四五线小城市的房子难卖

2019-12-11 19:19 | 来源:未知

四五线小城市的房子难卖

这一次房价的普涨主要始于2015年,先从一、二线城市开始,当涨到一定程度后,上涨的利润空间受到了限制,资金开始向三四线城市漫灌,导致三四线城市在2016、2017年两年间房价实现了2倍、3倍的翻涨。可以看出,三四线城市的房价涨势有迟滞性,是跟着一、二线城市脚步的。

现在房住不炒、短期内不拿房地产刺激经济、加大调控力度等,一线、二线城市基本停滞了上涨幅度,有些城市价格略微回调。然而三、四县城市的价格多数仍在缓慢上涨,人均月收入却只有2、3000元,每平方米的房价和居民的月收入比普遍达到了2.5倍、3倍,甚至地势位置好点的房子都达到了4、5倍,一年收入,不吃不喝只能买5、6平米房子。主要原因就是①拿地成本、人工成本、建筑原材料成本都在增高。②拿地后营销宣传、建售楼部、员工工资等都靠卖房子来支付。③利用人们买涨不买跌的心理,缓慢上涨价格,制造你再不买马上就买不起了的紧张氛围刺激买房。④炒作学区房、景观房概念,夸大商场、公园、学校的效应。静心想一想,城区学校之间的老师、城乡学校之间的老师都是正儿八经的大学毕业生,都有教师资格证,都是经过选拔进入教师系统的,师资力量能有多大差距,小学、初中的知识能有多难,成绩的好坏,关键取决于学习习惯和学习态度,老师起的只有引导作用,好的高中又全靠考试才能上,小学、初中成绩一般的,到了高中开窍上名校的很多;景观房更没必要了,谁天天没事站在窗户旁边搁那看公园,不怕累的脖子疼眼睛酸吗,不需要上班上学带孩子做饭的吗,小城市的城区又不大,公园建的又不止1、2个,3、4个,有这功夫不如去公园呼吸新鲜空气、跑跑步、溜溜弯了;商场旁边确实提供了生活便利,但是基本的生活必需品,哪个小区楼下没有几家超市,附近没有几家中型超市,再说了多数商品不都是网购的,住在商场附近,晚上睡觉不吵吗,交通这么发达了,下班去商场购购物、逛逛街,又能看风景吹吹风,还能锻锻炼换换气。⑤二手房基本无交易,价格又高抬得新房价格也高了。近两年买房的人比较运气差,正赶上房子的高价入手了,比前几年的贵了2倍还多,内心感觉房子不值这么多钱;还贷压力大,每月的工资大头都还了房贷,剩下的钱要照顾老人养老花费、要小孩教育花费、要日常吃喝花费,都不舍得买新衣服、化妆品了,更别说出去旅游享受人生了,生活质量水平相比买房以前直线下降,夫妻矛盾也有了,每天都活得好累。看着房子,后悔了,想卖房子,会亏本卖吗,能亏本卖吗,自己已经在高位买房了,最近两年缓慢涨了一点,还不都想买了卖赚点,凭啥别人买房卖房能赚钱,我就不能的。比如2017年买房的时候,80万买了一套100平米的,首付20万,贷款60万,贷款30年,每月还贷3300-3500元,现在2019年,还了2年贷款了,想卖房,一算算自己的成本,首付20万,贷款60万,还贷利息8万左右,(24个月每月3300-3500元),光最简单的成本就88万了,还不算契税、维修基金等其他成本和承受的还贷心理压力、降低的生活水平。再算算,如果不买房的话,有80万存银行、放余额宝2年收益也有3.6万元了,更别说买理财收益更高了,能不把这些收益算到卖房的价格里吗,现在的最低持有成本就91.6万元了,再想赚点,就算少赚点,一平方赚200元,一共赚2万元,二手房价被动的在2年时间从80万元涨到了93.6万元,如果再加上卖房其他需要交的税(增值税、个人所得税等),这个税要不然加在房价里卖家承担,要不然不加在房价里买家承担,也是6、7万的花费,房子总价达到了100万元(其实房子的真正价值可能还是80万元或者还要低点),由卖家支付交易税,卖家也只不过赚了2万元,同时背负2年压力和低生活水平,全款买房的除外啊。事实是,新房价格由于国家政策在这两年,并没有上涨多少,以前的80万100平,现在更好位置的100平房子可能还是需要80万,或者略微涨点吧85万。可以看出,二手房被动涨价卖出才能保本或者略有盈利,这个涨价幅度都不小了,新房看这架势肯定有勇气底气略微涨价啊,毕竟小城市的人还是不喜欢买二手房的,心理忌讳,同时,新房价格比二手房还低。不过得注意,新房存在烂尾的可能,还是期房,需要等,二手房基本是现房,可以买了直接住,不会烂尾,交易没问题就行。不要说出租房子获取租金收益没算进去,想等房子下来获取租金收益,你得投入装修,得多等几年才能出售,这样一来你还得多还几年贷款,房龄又多了,小城市人更忌讳不想买了,凭啥花大钱买你这个几年的折旧房子,以后房子折旧肯定是个趋势。⑥开发商、中介故意抬价。有的时候啊,卖东西越难卖越涨价,人为因素——置气,你不买是吧,我就涨价了,看你买不买,看看谁先撑不住。有的时候啊,信息不互通,中介在中间私自加价,前几天不就有新闻报道说,卖家以27万卖房子,中介加到36万卖,买家付款后发现价差严重,不愿意支付尾款,被中介起诉的,其实吧,这样价差大不知道有没有涉及到法律问题。

现在全民讨论房子房价,实体经济受到了极大地挤压,经济大环境的形势很严峻,人们的收入水平也没见增长多少,各类物价倒是涨了不少,如黄沙、猪肉等。房子价格已经涨上去了,想大跌基本不可能了,对经济影响太大;想大涨也基本不可能了,消费能力被透支的太厉害了,收入水平压根跟不上啊。最大的概率就是房价横盘、高位盘整,慢慢提高人们的收入水平,基本维持房价不变,通过涨收入来降房价,譬如,你现在一月3000元,房子一平8000元,2年后,你一月4000元,房子一平8200元,5年后,你一月8000元,房子一平8500元。

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