房企融资成本正在分化

2020-05-20 20:03 | 来源:未知

房企融资成本正在分化


5月17日,金地集团发布公告,披露关于“18金地03”公司债券回售申报情况,回售有效期登记数量为0,结果是显而易见的,在当前利率持续下降的大背景下,没有人会选择放弃原本5.29%的收益而去重新物色收益率可能更低的投资标的。

面对着市场上融资利率趋势性下降,不少房企使出各种手段进行债务腾挪以降低整体财务成本。此前被市场热议的金地回售债券事件则是大风之下的表象之一,水来了,风起了,利率下降后房企将迎利润拐点?有的房企顺势而为,有的房企“耍流氓”,有的房企能做的却不多……

这还要从金地玩文字游戏“耍流氓”说起

此前在4月20日,金地公告称,计划将“18金地03”的债券票面利率,从5.29%调降至1.50%,并公布回售实施办法,随后上海证券交易所发出监管工作函。争议在于,募集说明书条款约定债券第2年末发行人调整票面利率选择权,其表述为“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。而金地与投资者的争议点在于“调整利率”条款的理解不同,“调整”究竟为上调、不调还是下调。

提升的基点竟可以是负的基点?

4月28日,金地回复称,经认真研究相关法规并征求律师意见后认为,“18金地03”《募集说明书》相关约定不支持公司单方面下调本期债券票面利率,此事才告一段落。

事实上,金地集团试图通过不本分的文字游戏方式损坏了契约精神,这一方面动摇了投资者对公司的信任,另一方面,也是金地在面临自身财务趋紧与市场融资成本下降大背景下的“理性”选择之一。

截止今年一季度末,金地有息负债合计为977.04亿元,其中一年内到期的非流动负债为417.31亿元,占总有息负债比达到43%,上年仅为155.6亿元,账面资金仅434.71亿元。

短期偿债压力大增

金地的净负债率也由2018年末的57.36%,增加到2019年末的60.24%,融资方式一定程度上决定了融资成本,银行借款占比为49.8%,而公开市场融资占比达到47.56%,金地2019年融资成本上浮0.16个百分点,达到4.99%。

尽管相较于其他房企而言,这一融资成本水平明显较低,但2019年头部房企的杠杆率及融资成本均有所下降,金地集团却逆势上扬。

过去一年

金地的财务工作是要扣分的

这或许也是今年以来金地集团趁机大规模发低息债的动机之一。公告显示,金地3月合计发行3笔超短期融资券,合计规模30亿元,票面利率分别为2.69%、2.63%及2.6%。4月份则发行一笔规模20亿元的中期票据,3年期利率为3.05%,5年期利率为3.55%。50亿元的规模,相对于超四百亿的短期债务来说远远不够,在前4个月销售同比下降10.23%的情况下,继续“借新还旧”或是金地集团今年降低财务负担的主要抓手。

今年房企“受益”疫情

融资环境有所改善

M2、社融的货币统计指标也出现了快速拉升的态势,3月、4月新增社融5.16万亿、3.09万亿元,4月M2同比增速更是达到11.1%,为4年来新高。

 

房企融资,按照资产形式可划分为股权及债权融资,按照地域可划分为境内及境外融资,一直以来,境内外的债权融资一直是高杠杆房企融资的主要渠道。过去3年多,由于调控政策的变动,主要房企的融资结构经历了从境内债为主,过渡到境内外债权融资分庭抗礼,再到今年的境内融资重新占据主导地位的变迁。

疫情爆发以来,政府依然延续了严管房企融资,坚持房住不炒的战略,4月22日银保监会又强调要坚决纠正贷款违规流入房地产行为。事实上,房企融资总额未有大幅波动,其同比还有所下降,资金并未大幅流进地产行业,但却呈现出明显结构性变化。