葛洲坝“地王”缘何逃不开惨淡结局?

2020-01-23 14:14 | 来源:未知

葛洲坝“地王”缘何逃不开惨淡结局?

曾经风靡一时,葛洲坝“地王”缘何逃不开惨淡结局?

 

 

一场历时三年的布局,在喧嚣尘上的猜测中揭开面纱。

 

2016年,葛洲坝的一场32.8亿元的“豪赌”震惊了房地产行业。当日,葛洲坝经过25轮竞拍,以32.8亿元拿下江苏南京和西南G14的住宅用地,楼面价高达45213元每平方米,地价甚至高于当时板块内新房均价,成了南京名副其实的“地王”。

 

此后的三年,业内对于葛洲坝手中紧握的“地王”项目有过无数的猜想。

 

终于,2019年年末,葛洲坝“中国府”(以下简称“中国府”)项目正式入市,相比其声势浩大的拿地场面,中国府的入市可谓有些“寒酸”。

 

不得不卖,中国府亏本赚吆喝

 

“国府”系是葛洲坝地产旗下的高端产品,目前在全国只有三个,分别是:均价在12.5万元每平方米的北京中国府,均价在3.5万元每平方米的合肥中国府以及南京中国府。

 

为了给“地王”增值,葛洲坝也是下足了本钱。

 

据中国新闻周刊了解,此前项目方透露葛洲坝南京中国府这个项目精装标准或将超万元。同时,项目还将应用5G科技系统,主要包括绿色健康(GREEN)、德系精(GERMAN)、工业集成(GATHER)、智慧互联(GRASP)和服务增值(GAIN)五大子系统,涵盖业内先进的110余项技术。

 

葛洲坝中国府项目于2019年1月公开了示范区、样板间及户型图,一度被认为即将首次开盘。

 

2019年8月,中国府已公开售楼处、示范区和样板间,但是项目需要验资300万才可以预约参观样板间。

 

据凤凰网房产报道,有许多人曾给葛洲坝南京中国府算过一笔账:项目地价45213元每平方米,如果按照6000元每平方米的建安成本来算,再加上5G科技,约10000元每平方米的装修费用,那照此保守估计,葛洲坝南京中国府至少要卖到65000-70000元每平方米的价格,当然,开发商肯定还抱着冲刺8万每平方米的梦想!

 

高地价、高精装标准、顶级豪宅定位给葛洲坝南京中国府赚足了市场的眼球,但也成为了成就中国府的一把双刃剑,中国府的放风价水涨船高。然而在“房住不炒”的政策下,河西中部新房限4.5万元每平方米、河西南部新房限价3.5万元每平方米的背景下,中国府的上市路可以说要迈过很大的门槛。

 

2019年12月24日,有多家媒体宣称葛洲坝南京中国府将要首开,但是均价为6.4万元每平方米。消息一出,舆论哗然。但随着当晚销售许可证的正式落地,所有的猜测也转为唏嘘之声。

 

每平方米8万元的梦想价格与每平方米6.4万元的实际价格相差甚远,很多人质疑,中国府是否是亏本买卖?一位不愿具名的资深房地产分析师则认为,亏本倒谈不上,只是赚的不多而已。此外,根据葛洲坝2019年半年报显示,其在葛洲坝南京中国府项目上已投入资金约55亿元,“微利离市”甚至是“微亏离市”基本已成定局。

 

那么,葛洲坝地产南京中国府项目此前一直不愿入市,近期为何如此仓促入市?

 

一位接近中国府项目的工作人员向中国新闻周刊透露,这次开盘实属无奈,有消息传言是房管局紧急通知的。此外,据置业顾问表示,此次开盘是迫不得已之举。

 

中国新闻周刊了解到,南京中国府的项目此次开盘仅有57套房,据售楼处消息,230平户型已经售完,290平户型房源还有少量。

 

据媒体报道,针对葛洲坝南京中国府高价入市,南京住建局在12月25日下午召开专项会议回应:南京市场一直坚决贯彻中央抑制房价上涨的重要决策,坚持“房住不炒”定位,并用一城一策的调控措施,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处,在全市房地产平稳发展的前提下,我们也努力化解前期积累的高价地的遗留问题,保持房地产市场的平稳健康发展。

 

轰动一时的葛洲坝中国府惨淡收场。后续是否还要继续推动剩余楼盘的开盘,仍要交给时间来验证。

 

历尽波折的“地王”中国府,仅仅是葛洲坝手中握的“地王”项目之一。

 

“壕”得起,“耗”不起

 

2015年6月份,葛洲坝就以11.04亿元价格拍下上海青浦区一幅商住用地,楼面单价为2.73万元每平方米,创造了青浦区楼面价地王。

 

2015年10月,在北京市一场历经104轮竞价的土拍中,葛洲坝地产最终以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房摘走丰台区花乡樊家村危改地块。

 

2016年6月份,葛洲坝地产在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块,楼面价为每平方米2.21万元;以24.36亿元价格获得省府地块,楼面价达到2.2万元。这两块地均创造了楼面价地王。

 

2017年6月份,葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块,该幅地块以3.17万元/平方米楼面价创下西湖区楼面价地王。

 

可以说,从2015年开始,葛洲坝的“地王”之路就没有下,而且在持续地放飞自我。

 

据葛洲坝官方网站消息,中国葛洲坝集团房地产开发有限公司(简称“中国葛洲坝地产”),是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一。彼时,葛洲的战略侧重于国内一线及二线核心城市,囊括京津冀、长江经济带、泛珠三角等经济和社会发展前沿的地区,明确确立了“重点布局一线城市、谨慎发展二线城市、严格禁止进入三四线城市”的布局战略。

 

这也为葛洲坝缘何不惜一切创造“地王”做了铺垫。

 

其实早在2009年的时候,葛洲坝地产仍属于集团的边缘板块,据当年的财务信息来看,葛洲坝地产的营收仅占总营收的0.2%,此时的葛洲坝地产仍是个嗷嗷待哺的婴儿。

 

时移世易,仅在一年之后,葛洲坝迅速成长起来。

 

2010年当年,葛洲坝地产的应收就达到了400%,一直到2018年,葛洲坝的战略布局了所有一线城市。从2014年开始,葛洲坝开始走向“高光时刻”,营业收入从62.54亿元增涨到了98.99亿元,即将突破百亿大关,营收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。据克尔瑞数据,2018年,葛洲坝实现地产销售权益金额117.9亿元,正式突破百亿大关,挺身进入TOP200的房企行列。

 

几年一路的高歌猛进,以及葛洲坝对“地王”的钟爱,都给葛洲坝的资金链带来不小的压力。2015 年开始,葛洲坝的经营活动现金流出现负数。2015年葛洲坝经营活动现金流为-47.50亿元、2016年为-34.28亿元、2017年为-8.24亿元。

 

2019年葛洲坝前三季度财务报告显示,前三季度葛洲坝实现营业收入约674.22亿元,同比减少9.27%,这已是葛洲坝连续第3次在财报中披露营收同比下降,此前的半年报和第一季度报告中,营收分别同比下降8.12%和9.92%,葛洲坝地产储备土地权益建筑面积为21.34万平方米。

 

在应收紧缩,土储告急的情况下,葛洲坝只能再次增兵。

 

11月21日下午3点,广州南沙出让横沥岛“巨无霸”地块,被葛洲坝地产、广州南沙城市建设投资有限公司、南沙国际金融岛(广州)有限公司以44.76亿元拿下,折合楼面价每平方米8090元。

 

而这个项目是否能成为葛洲坝的新起点,是否能为葛洲坝创造新的高光业绩,仍待时间来检验。