“买房”和“租房”到底哪个更划算?

2019-10-19 16:04 | 来源:未知

“买房”和“租房”到底哪个更划算?

这两三年来,我们彻底感受到楼市政策压制的力量,“房住不炒”,这句话的影响力,可能还会持续很长时间…

“买房=普通人最好的投资”这个观念,或许在置业者的心理有了些许动摇。

在平时的购房问答中,被资讯的大多是“手里有笔闲钱不知道该干什么,现在要不要再买套房”?

随着楼市大环境一蹶不振,近期的咨询方向明显发生了变化,越来越多的问题变成了“现在到底买房还是租房好”

人性就是如此,买涨不买跌,市场涨了,别人贪婪你更贪婪;看市场冰封,别人恐慌你更恐慌;然而,这样的时机往往是刚需和置换改善的好机会,反而束手束脚不敢出手。

 

房租1年3万,房价200万,“买房”和“租房”到底哪个更划算?

 

 

我们先来说说刚需和投资这两个置业群体。

刚需和投资的性质完全不同。

房产对于投资来说,这只是其中一个选项,可有可无,如果未来房价3、5年一直不涨,租金回报率又那么低,这明显是一项失败的投资。

只不过,身为刚需的你,往往是无奈的。生活会逼迫你:不买房就结不了婚;不买房,孩子就上不了学;不买房,一辈子被房东左右……如果你无法接受一辈子租房生活,那对你来说,“现在到底买房还是租房好”,这就是个伪命题

房租1年3万,房价200万,“买房”和“租房”到底哪个更划算?

 

如果你不是上面表述的那类人,而是只追求“极致性价比”——“买房更划算就买房,租房更划算就租房。”

那么,这一个公式请你牢记,分分钟告诉你答案。

买房,你的收益:未来房价每年的升值空间-成本是每年要付的房贷利息。

租房,你的收益:首付*可预期年化投资回报率,成本是付出去的房租。

当:

首付*预期年化投资回报率-年租金>房价*年化涨幅-房贷*年利率

即:

首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率>房价*预期年化涨幅

租房更划算。

反之,首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率<房价*预期年化涨幅

买房更划算。

这个公式只是一个化解公式,因为每月你都在不断还房贷,而贷款总额也在不断降低。相互抵充下,影响不大。我们公式假定忽略这个变量和买房自住。要不然会算到头皮发麻~

这个公式中,首付、房贷、房价、租金和房贷利率都是已知条件,求的变量X是两个“预期”——预期年化投资回报率和预期年化房价涨幅。

预期年化投资回报率同时受主客观因素影响。

综合起来,近年来年化理财收益率大致可分为三档:不怎么懂理财的,在3%-5%,懂一点理财但不怎么精通的,能达到6%-8%,非常精通的,大概能有9%-12%。

所以你得先掂量掂量自己的理财能力,看自己处于什么水平。

而预期年化房价涨幅就更不好说了,每个城市都不一样,如果买的是人口持续流出的小城市,未来可能要计算的是年化房价跌幅,所以是彻彻底底的“X”。

房租1年3万,房价200万,“买房”和“租房”到底哪个更划算?

 

还是拿厦门的情况来举例说明吧~

在厦门,200万的房子,首套首付60万,贷款140万,首套房基准利率5.15%,租金回报率1.5%,即3万元/年,预期投资理财年化回报率5%(部分银行的理财收益可达到)。

首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率=60*5%-3+140*5.15%=7.21万。

这意味着房价未来每年平均涨幅超过3.605%,买房比租房更划算。

未来平均每年房价涨3.6%+,概率大不大?

对部分一二线城市而言,我觉得可能性还是不小的。

注意,你还要考虑到,首付和贷款金额是确定的,利率虽有波动,但长期看整体趋势向下,而你的收入长期趋势向上,所以房贷负担会逐渐减轻,但人口流入型城市的房租肯定还会不断上涨,面对这种情况,我觉得买房可能会更划算一点。

房租1年3万,房价200万,“买房”和“租房”到底哪个更划算?

 

另外房租高低也有很大影响。

上面那个首套房案例中,假如每年租金回报率能达到5.1%,即使未来房价长期不涨,也还是买房更划算。

5.1%的租金回报率(100万的房子年租金5万)在国际上看,收益属于中等偏上的,但在中国,很少有这样的住宅,除非改套隔间出租。

所以从投资理财角度看,中国人热衷买房,说白了,都是冲着房价上涨预期去的。

另外,对很多女性和中老年人来说,房子能带来的安全感,是很难用这种精细算法衡量的。

另外,刚需首套房是买来自己住的,未来一般不会卖掉变现,涨涨跌跌其实关系跟你不大。

与其在考虑买房还是租房,相比于上述公式,你更应该考虑的是月供是否能承受。如果月供hold得住,早晚都要买,买了又不卖,真没必要那么纠结。