土储仅剩7.9万平,沙河股份开发难继

2019-10-19 11:39 | 来源:未知

土储仅剩7.9万平,沙河股份开发难继

土储仅剩7.9万平,沙河股份开发难继

 

作为一家市值只有约20亿元的房地产上市公司,沙河实业股份有限公司(沙河股份,000014.SZ)的日子越来越难以为继。

10月12日,沙河股份发布2019年前三季度业绩预告,称前三季度预计亏损1100万-1200万元,原因是报告期内结转销售收入同比减少。事实上,近年来沙河股份的业绩一直在下滑,其主营业务收到的现金也越来越少,主要原因便是本来就不多的土地储备正在逐渐减少。截至2019年6月30日,沙河股份土地储备仅约7.9万平米。

在年销售额动辄上千亿的房企阵营中,沙河股份的规模可谓“袖珍”,截至6月30日,其总资产仅约1946亿元,净资产仅约868亿元。因此近年来外界多次猜想沙河股份将被借壳,但至今没有任何动向。沙河股份董秘办公室工作人员表示,借壳需要外部力量,现在只能专注于自身经营。

靠拆迁补偿款支撑业绩

沙河股份是深圳国企——深业集团旗下的A股上市平台,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理,从1993年就开始涉足房地产开发,主要业务分布在三个城市:深圳、长沙、新乡。

不过,沙河股份在大本营深圳并没有多少业务,主要收入来自原办公区的物业拆迁补偿。沙河股份原办公区位于深圳市南山区沙河街道鹤塘小区——沙河商城,是深圳的黄金地段,该项目用地范围内所涉及的拆迁物业总面积为41345.67平米,其中包含沙河股份持有的物业面积14049.44平米,约占总拆迁面积的34%,主要是沙河菜市场综合楼一至六层。沙河股份也是该项目待拆迁区域持有面积最大的使用者。

尽管如此,该项目的开发权却并没有落入沙河股份的口袋中,而是被其控股股东——深业集团拿走,沙河股份成了被拆迁户,只能从深业集团那里得到拆迁安置补偿金。双方在2013年就签订了《搬迁补偿安置协议》,2018年深业集团又改变了部分物业的补偿方式,即沙河菜市场综合楼一层3017.39平米物业的补偿方式由原房屋补偿方式变更为货币补偿方式。评估单价为6.17万元/平米,总补偿金额为18617.2963万元。

这笔钱无意间成了沙河股份的业绩支撑。2018年沙河股份营业收入只有约3.58亿元,同比下降了约三成,而净利润却上涨了1813.42%,达到约1.46亿元。这主要就是这笔货币补偿金的功劳,2018年沙河股份全额收到上述18617.2963万元的拆迁补偿款,结转列示于其他流动资产的对应拆迁物业账面成本7098397.89元后,沙河股份2018年度因拆迁物业货币补偿确认179074565.11 元净收益。与之相比,沙河股份长沙公司实现营业收入20087万元,净利润1237万元;新乡公司实现营业收入14435万元,净利润2841万元。二者净利润加起来也不及深圳本部的四分之一。

“去年是(深业集团)把一部分的商业卖掉了,兑现的是未来给我们补偿的面积,相当于是提前收益,所以去年的收益还不错,今年没有这笔收入,但是拆迁补偿的费用还是会有的,只是不多,就是一些安置补偿,一年也就几百万的样子。”沙河股份董秘办工作人员表示。

土储渐少,开发难以为继

在深圳本部难以施展的情况下,沙河股份将主要业务集中在长沙和新乡这两个城市,单体量都不大,并且即将面临土地储备用完、难以持续开发的窘境。

早在2005年,沙河股份就在长沙拿地,但用地面积只有约7.27万平米,建筑面积约30.69万平米,陆陆续续仍在开发,目前开发到第四期,还有约1.67万平米的可售面积。截至6月底,四期二项目两栋主楼已封顶,处于装饰装修及室外工程施工阶段,四期一项目还在场地平整和主体建安工程招标阶段。

在四期二项目售磬后,沙河股份长沙公司将在短期内无房可售。虽然2018年沙河股份又在长沙拿下一宗商业地块,但沙河股份坦陈,“在建沙河城项目因受拆迁等问题的影响,工程进度缓慢,将不能及时补足库存;同时,新获商业土地属于超高层,受工期影响,很难短期内获益。”

与此同时,沙河股份新乡公司在建世纪新城三期完工后,也将无新产品供应。记者了解到,沙河股份在新乡主要有两个项目:新乡世纪村和新乡世纪新城,二者的开发和销售均已接近尾声,一共还有约4.67万平米的可售面积。

在沙河股份布局的三个城市中,只有长沙还有约7.92万平米的土地储备可供开发,但如上所述,这个在2018年新获取的项目很难短期内获益。