楼市松绑又见“一日游”!释放了什么信号

2020-03-26 14:30 | 来源:未知

楼市松绑又见“一日游”!释放了什么信号 

楼市松绑,再现“一日游”。

01

春节至今,至少有5个城市楼市新政遭遇“一日游”尴尬。

3月24日,浙江海宁官方媒体表示:当地将放开住房限购1个月,1个月后继续执行限购。

试图松绑限购的不在少数,但只松绑1个月的相当少见。这是典型的边缘性试探,当地似乎以为,1个月松绑,既不违背“房住不炒”的政治大局,又能快速刺激楼市。

当晚,这一消息就被删除。当地表示,目前仍按照原定政策执行。

在此之前,3月15日,山东济南出台新政,在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受限购政策约束

所谓二星级绿色建筑,实际上只是环保标准,符合这一要求的不在少数。正因为这一点,该政策被视为变相绕开限购的另类信号。

然而,2天后,该新政即被撤回。

再往前,3月12日,陕西宝鸡发布15条新政稳楼市,其中明确提到,各银行要积极争取降低首套房贷款首付比例,公积金贷款最高额度从40万调整到50万。

当晚,不到12个小时,该文件从官方网站删除。

这与河南驻马店类似。

2月初,驻马店出台新政,将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元;首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%。

一周后,当地被河南省政府约谈,要求提高政治站位,坚决贯彻“房住不炒”的定位,切实落实城市主体责任

此外, 3月初,广州出台了放宽公寓限售的重磅政策。仅仅时隔一天,该文件就被撤下。

02

同一时间,还有一些城市的新政畅通无阻。

3月20日,苏州出台人才新政:全日制本科可以直接落户苏州,大专缴纳6个月社保可以落户,高端人才最高奖励40万。

无独有偶,早在3月18日,佛山出台人才新政,拥有中专或大专学历可优先申领优粤佛山卡T卡。据佛山的限购政策,T卡的非本市户籍人才享受佛山市户籍人口购房政策。

苏州、佛山均属万亿GDP城市,一个与上海相邻,一个与广州接近“同城”。2019年,苏州新增人口2.82万人,佛山新增人口25.29万人。

这两城的人才新政,与深圳、杭州、武汉、西安等地的新政并无太大差别,都是抢人大战白热化之下不得不做出的选择。(参阅《大分化!京沪向左,广深向右,强二线崛起》)

当然,必须明白的一点是,对于限购城市来说,落户资格等同于购房资格。

可以说,任何一轮抢人政策,既有抢人之效,也不无刺激楼市的目的。

03

与二线城市不同,三四线城市的新政更进一步。

3月初,浙江温州出台人才新政,优秀大学生以上人才在温州可享受购房打7折优惠,而长江学者、省特级教师等高端人才可享受5折购房

当然,7折购房并非没有限制:这些房子属于共有产权房,且10年内不得上市流通,不能用于再抵押贷款,10年后方能转换为完整产权。

比温州更进一步的是湖南衡阳。

2月初,湖南衡阳出台17条新政稳楼市:买房补贴契税,本科生购房补贴5万。

早在衡阳之前,四川自贡市富顺县、四川达州市就先后出台楼市新政,对购房予以财政补贴。(参阅《买房补贴重出江湖,影响有多大?》)

这些购房补贴,并非仅仅针对高学历人才而设,而是面向所有购房者,包括农民工在内,与2015年鼓励楼市去库存可谓如出一辙。

04

有的楼市新政遭遇“一日游”,有的却畅通无阻,为什么会出现截然相反的局面?

这其中的核心在于,楼市新政,到底是为稳楼市、抢人才,还是刺激房地产而来?到底是为纾困托底而来,还是为重启房价而来?

我们有三个判断:

其一,基于稳楼市的新政能够畅通无阻。

所以我们看到,在疫情影响之下,几乎所有城市都出台了放宽预售门槛、延迟缴纳土地出让金、提前拨付预售监管资金。

这些举措都是为了防止开发企业陷入困境,本质上都还是“纾困”。

其二,基于抢人才的新政,基本不会受到太多限制。

在户籍与限购捆绑的楼市调控格局中,抢人才与托楼市可谓一体两面。抢人才,势必要放开落户资格,而一旦放开落户资格,自然会进一步影响到楼市。

不过,在全面放开落户限制的大背景下,抢人大战将会获得政策的加持,无论是争抢高学历人才还是争抢年轻劳动力,也不会有太多阻碍。

其三,旨在刺激楼市的政策,旨在试探调控红线的举动,则会持续遭遇“一日游”的尴尬。

经过不同城市的遭遇,不难发现,遭遇“一日游”的政策主要有两类:一类是直接放开限购,另一类是放宽限贷。

可见,无论是放宽预售门槛还是分期缴纳土地出让金,都只是小打小闹,属于技术性调整,不会对楼市大局造成太多明显影响。

相反,限购和限贷,以及宏观层面的降息(5年期LPR利率),可谓楼市调控关键中的关键

这些口子会不会开、能开多大,则关乎未来房价的走势。

05

熟悉历史的人都知道,2008年和2015年,在经济压力之下,楼市曾经两次重启,房价先后创出新高。

这一次,经济压力更甚于当时,为什么刺激楼市的行动不受待见?

原因很简单,周期不同,经济发展阶段不同,楼市风险不同。更关键的是,比房地产更重要的东西太多了。

最近,高层会议提出“六稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,就足以说明什么是最重要的。

可见,稳就业第一重要,稳外贸稳投资同样重要,而稳楼市只能处于从属地位。

回到当下。这一次疫情冲击,内需和外贸先后承压。随着国内疫情形势全面好转,内需压力逐渐释放,然而国际疫情形势愈发严峻,外贸空前承压。

显然,无论内需还是外贸,都关乎就业和经济的基本盘。

而地产固然能刺激经济,但也会带来一系列的负面影响,难以彻底扭转实体经济面临的困局。

楼市最好的局面,当属维稳性横盘。

这样既能解决刚需燃眉之急,又不至于拖累经济,同样也避免带来新的民生问题。