过去10年居民财富增长

2019-07-29 15:45 | 来源:未知

过去10年居民财富增长

如果抛开人均GDP的比较,单纯看居民个人财富,过去10年中,哪个国家的人民富的最快呢?

AfrAsia银行和新世界财富联合发布的《2019年全球财富移民报告》,对全球各国居民财富(居民个人资产减去债务,不包含政府资产)进行了统计。

从总量上来看,美国毫无疑问是全球居民财富量第一,达到625,840亿美元。而二到五名的中国、日本、英国、德国加在一起才刚刚达到639,040亿美元。

但同样可以发现,过去10年中国的居民财富增长率领跑全球,高达130%。

这个成就究竟有多了不起呢?

在过去10年,全球居民财富增长总量仅为26%,中国居民的财富增速是全球平均水平的5倍。与我们同属人口大国的印度增长率位列全球第五,也不过是96%。

当我们对比过去10年的房价,我们会发现,其实居民财富的变化比GDP更加能够反映房价的涨跌。

一个国家的人均GDP高,并不能与房价高画上等号,但居民财富的增加一定会带动房地产市场的活跃和房价的增长。

今天,双极的分析师就带领大家从国民财富的增长数据中,寻找全球房产的投资机遇。

居民财富对房价的影响

首先我们看一下过去十年世界的居民财富增长趋势。

先说亚洲市场,根据2019年报告,过去10年居民财富增速排名前三的国家分别是中国、印度、斯里兰卡。

斯里兰卡是双极近期非常关注的区域,在2019年的报告统计中,斯里兰卡居民财富的增速排在亚洲第三、全球第六,高达94%。

这与斯里兰卡在2009年结束了长达26年的内战直接关联。战后的10年让斯里兰卡的居民财富获得了跨越式发展,而在房价方面,斯里兰卡的房价在2016年第四季度开始也步入了快速增长期,到2018年第四季度,房价已经翻了一番。

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其他的亚洲市场表现也极为亮眼,越南位于第七名,增长量与斯里兰卡接近,也是94%;菲律宾位于第十位,增长量为64%;泰国位于第十三位,增长量达到57%。

这三个区域也是近年来国内投资者在东南亚投资的热门国家。

除了亚非新兴市场外,澳洲的居民财富增长也表现突出。

新西兰排在第十四位,增长量52%,也是增长速度最高的发达国家;澳大利亚第19位,增长量达到48%。

虽然澳大利亚市场从去年开始遇冷,但2017年之前的房价增长也是投资者有目共睹的。而新西兰在出台外国人购买限制之前,更是多年位居全球房价增幅前三名。

全球居民财富缩水的国家主要集中在欧洲,其中希腊以37%的跌幅位居全球第二位,恰好希腊也是排在乌克兰之后,过去十年房价跌幅第二的国家,整体跌幅达到42.07%。

居民财富跌幅方面,前10的有7个都是欧洲国家,目前只有马耳他、爱尔兰、摩纳哥等少数欧洲国家在过去10年居民财富有所增加。

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而爱尔兰在英国脱欧的红利刺激下,房价也确实从15年开始暴涨,并且在2021年之前都有较好的预期。

未来十年的机会

在未来10年的预测方面,全球的财富增长加速,预计到2028年,全球居民财富增长量会达到43%。

在增幅前5的国家中,有4个都位于亚洲,分别是中国、印度、斯里兰卡、越南。

斯里兰卡在2018年的报告中被认为是未来十年居民财富增幅最大的国家,预计在2027年增长量会达到200%。主要的增长点在于,安全稳定、本土技术的强势发展、手工业、房地产业、医疗和经济服务的发展。

受到中美关系的影响,越南在今年的预测中后来居上,被认为是从2019年开始,未来十年增长最大的国家,主要得益于制造业的转移,作为亚洲工场的形式出现。健康、IT、制造业、金融服务将会是四个最主要的增长点。

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印度稳定在老二的为主,主要的增长产业是本土经济服务、IT、商业外包、房地产、健康、媒体。

虽然受到中美关系的影响,中国的居民财富未来10年的增幅预测,从2018年的180%下降到了2019年的120%。但仍然不可撼动的居于前5的位置。

大家可能注意到,在预测排名前5的国家中,印度和斯里兰卡的核心增长产业中都有房地产行业。

超过18亿人口的南亚,作为全球人口数量最高的区域,随着新兴市场的发展,居民财富的提升,将会主导未来10年房地产市场的增长。

南亚关键:印度、斯里兰卡

印度作为世界第二大人口大国,以及预期可见的人口第一大国,跟中国一样,对外国人购买房产有着严格的限制。

1999年及2005年的《外汇管理法》规定,包括中国大陆及港澳在内的10个国家和地区的公民不能够在印度购买房产,只能够采取长期租贸的形式。其他国家的公民也只有一年中超过182天在印度居住才能在印度购买自用住房。

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印度的房地产市场在过去15年也度过了与中国类似的野蛮生长期。根据Liases Foras的统计,2007年时,印度房地产公司的净利润可以达到37%,而到了2018年,已经下降到了15%。

同时,印度房地产行业的集中化趋势明显,在超过1.1家开发商中,超过1/3的销售额被前90名的开发商占据,而8大城市住宅销售额已经达到了全印度房产销售额的80%以上。

过去几年的野蛮增长,也导致印度开发商在成本管理方面极其粗放,排名前90的开发商的债务规模大概是可支配收入规模的2倍。

目前印度的经济中心孟买,最新的人均GDP数据是2014年达到7107美元(印度人喜欢用购买力平价GDP计算,2018年数据达到18600美元)。

这时候孟买的房价多少钱呢?考虑到建筑质量的巨大差异,单纯统计市区公寓的话,2018年的均价已经突破了5万元大关。

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而与之对比的中国经济中心上海,人均GDP在2018年达到了20425美元,平价购买力GDP已经达到了39600美元。

对比一下上海的房价,孟买的房价相比收入来说已然不低,不过虽然孟买人口规模和居民收入的持续快速增长,房价大有向上海靠拢的趋势。

斯里兰卡整体的人均GDP已经超过印度的两倍,在2018年的经济预测里,经济中心科伦坡的人均GDP也即将达到12650美元。

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但由于房价上涨的周期较短,且信贷市场发展阶段较早。目前科伦坡的核心区的中高端公寓还停留在1.4万-4万元的价格之间,主城区的公寓房价很多才刚刚过万。从长期来看,该地区的房价应该是逐渐接近孟买水平的。

可以预见到,未来10年,作为全球人口最多、以及居民财富增长最快的区位,南亚区域可能会出现多个极其优质的房产投资标的。