房价不跌反涨怎么回事?

2019-07-28 18:14| 来源:未知

房价不跌反涨怎么回事?

最近深圳市关于楼市信息披露做出一个重大决定,新房成交均价、总额等信息均不再公布。这个事情影响很大,也是“因城施策”的重大举措,全国都在统计这个“均价”唯独缺了深圳的关键数字,全国的数字岂不是就不准确了?深圳作为一线城市,也是标志性城市,当然具有举足轻重的地位,深圳究竟意欲何为?

全国平均房价过万元,房价不跌反涨怎么回事?

 

对于这一做法,深圳市住建局的解释是,深圳房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好地反应市场的真实情况。住建局在回应中也表示,有关市场情况以国家统计局每月公布的房地产价格指数为准。

角了解,在深圳之前,广州官方渠道去年就已不再公开商品房网签价格信息,有业内人士表示,此举意图在于避免过多聚焦房价引发市场误读。对于购房者而言,官方渠道和研究机构公布的成交均价是其购房决策的重要参考,但面对形形色色的房价数据,购房者又该如何筛选?

其实,所谓的 “平均房价”很不准确,受到很多因素的影响,根本不能反映楼市的真实情况,比如这几年网签办法执行后,各地房价上涨就经常以“双合同”的办法来规避政府限价的监管,除网签合同外,购房者往往会被开发商要求缴纳数额不等的“装修款”,这样的房价数据差距显而易见,不是真实的房价水平,看似没涨的房价其实上涨了不少。

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此外,每个城市的房价存在很多的不同状况,地理位置、楼房品质、产权性质,同时面对不同的市场需求,其实是没有一个房价数据能说明一个城市的房价数据能真实反映一个城市的楼市状态。如果,要想反映楼市状态,需要对各个参数进行加权计算,弄出一个共同的参数不过,这个也不准确,因为各个城市的权重因素并不一定时一样的。所以,不搞最好。

按说,在房地产市场,均价可以反映一定时期、一定地区内房屋的价格水平。但在房地产市场,除部分城市一手住宅交易中的“双合同”外,二手住宅交易也存在一些为追求避税而采取“阴阳合同”的违规现象,导致各类均价数据出现失真。

对于购房者而言,最客观的房价信息一直都是一线市场,即楼盘的备案价格和二手中介的实时报价等,仅靠房价数据判断楼市状况远远不够,如果计划买房,还应亲自走访踩盘,才能真正感知价格水平。

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最近,有人就问,看市场状况,房价还在往下走的趋势,下个月再出手买房是不是更合适?我就说,个人买房与整个楼市短期内的变化,没有关系,不同的楼盘在市场的表现是不一样的,应该根据自己的需要,进行选择。具体到每个楼都有自己不同的判断,采取不同的营销措施。开发商不会按照市场走势,齐步走,说降价大家一块降。因此,个人买房,只能多走走、多看看。

有机构公布的上半年楼市情况,2019年1-6月,全国新建商品房销售75786万平方米,销售额70698亿元;新建商品房销售均价9329元/平方米,同比上涨7.5%。有机构就认为,房地产开发土地价格上涨,市场投资炒房叠加引起房价走高。全国房价持续上涨引发房地产市场暴利显现,在利益驱使之下老百姓高杠杆、高负债买房和投资炒房比较普遍,2019年下半年,全国房价将突破1万元大关。

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实事求是地说,全国的房价过万,是不是有点太高了。如果站在北京说,房价全国平均过万,人们感觉也没什么。北京都有的十万了,并且这样的楼盘也不少。而如果你在鹤岗、玉门说,全国房价过万,他们肯定接受不了,我们这里万元一套房,全国哪能万元一平米呀!即使你在西安、南京、合肥这些热点城市说,全国平均房价过万,他们也很难认可。他们会说,我们这么努力进步,房价才刚刚过万,全国平均房价怎么能轻松过万?

所以,看来,全国平均房价过万,这个数字是有问题的,难以服众。一个是,非专业权威机构统计;二是统计方法出了问题;三是选取的样本肯定不准确。最主要的是,这样的统计数字,一点意义都没有,楼市千变万化,各地情况复杂,一个地方都很难说清楚。全国弄出一个数字来代表全国的楼市状况,怎么能有说服力。千万不要当真,继续调控楼市,认真对待现实面临的问题,做出正确抉择才是最重要的。

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国家统计局陆续公布的2019年上半年全国及各省份居民人均可支配收入数据显示,上半年全国居民人均可支配收入为15294元,比上年同期名义增长8.8%,扣除价格因素,实际增长6.5%。半年的收入不吃不喝只够买1.5平米的房子,一年的收入都不够一个卫生间的费用。

其实,2019年上半年,全国居民人均消费支出10330元,比上年同期名义增长7.5%,扣除价格因素,实际增长5.2%。其中,城镇居民人均消费支出13565元,增长6.4%,扣除价格因素,实际增长4.1%;农村居民人均消费支出6310元,增长8.7%,扣除价格因素,实际增长6.4%。

上半年,全国居民人均食品烟酒消费支出2950元,增长4.8%,占人均消费支出的比重为28.6%;人均衣着消费支出731元,增长3.0%,占人均消费支出的比重为7.1%;人均居住消费支出2389元,增长10.8%,占人均消费支出的比重为23.1%;人均生活用品及服务消费支出621元,增长3.8%,占人均消费支出的比重为6.0%;人均交通通信消费支出1387元,增长7.8%,占人均消费支出的比重为13.4%;人均教育文化娱乐消费支出1033元,增长10.9%,占人均消费支出的比重为10.0%;人均医疗保健消费支出941元,增长9.5%,占人均消费支出的比重为9.1%;人均其他用品及服务消费支出278元,增长9.8%,占人均消费支出的比重为2.7%。

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而这些支出都是维持人们生活的基本开支,都是刚性的支出,满打满算,半年剩余也只有5000元,按照这个水平,全年剩余只够买一平米,买套百平米的房子要一百年,也就是说,这一辈子都别想了。

历史上看,自1998年以来,中国商品住宅平均销售价格持续上涨,1998年商品住宅平均销售价格仅1854元/平方米,2006年突破3000元/平方米,2012年突破5000元/平方米,2017年达到7614元/平方米。根据国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售额达到了149973亿元(近15万亿左右),增长12.2%,比上年回落了1.5个百分点,而全国销售面积达到171654万平方米,比上年增长了1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。而根据销售总面积和销售总金额换算去年全国平均房价是8736元/㎡。

此外,我们也注意到,按照有关部门的统计,2017年全国平均房价7614元,2018年达到8736元/㎡。按说,2017年应该是全国最高房价水平,为什么调控两年之后,大家都是说房价在下降,怎么可能到了2018年和2019年,房价不跌反涨了呢?

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从以上数据我们不难看出,2018年相对于2017年平均房价增长了1122元,而这些增长点也主要来自于三四线城市,在一二线城市楼市齐齐降温的同时,三四线城市独挑大梁撑起了去年的中国楼市上涨潮。所以,从去年下半年以来,关于三四线城市,也已经开始采取了有效的调控办法,比如棚改计划的调整,货币化补偿、限购政策等等,最近,有的城市甚至硬性规定,房价不能超过4月份的房价水平,超过了不予登记备案。

在整个楼市的大环境下,我们看到了调控在不断加压的趋势,房价的走向应该是逐步回落的趋势,这个拐点当然,来之不易,我们应该做好分析,全国房价继续上涨,伤害的不仅仅是购房人的利益,还有宏观经济结构调整的机会,和整个社会的和谐稳定。