多地“救市”政策升级,对不起房价仍在涨?

2020-03-26 16:03 | 来源:未知

多地“救市”政策升级,对不起房价仍在涨?

虽然国内疫情逐渐趋于稳定,但前期影响带来的行业危机感,一直都没有消失。

根据统计,自疫情发生起,全国范围内就已有超过60个城市发布房地产调控政策,范围涵盖延缓公积金月供、推迟开工竣工交房日期、放宽缴纳税期限以及降低预售申请条件等。

最新为3月23日,长春市住房保障和房屋管理局发布《关于有效应对疫情 支持房地产开发企业共克时艰的政策措施》(简称“措施”),旨在降低商品房预售申请条件,放宽预售资金监管。

其中,措施包含3条具体规定,包括:在房企新申办商品房预售许可证时,有地下室的工程形象进度达到标高正负零即可办理,无地下室的达到地上2层即可办理;

对已缴存商品房预售资金且依法依规诚信经营的房企,如果有新建或者续建项目,允许申请提取监管账户内资金余额不超过50%的资金用于工程建设;新销售的商品房暂停预售资金监管。

虽然政策最终有效期至2020年6月30日,但也不难看出长春市“救市”心切。

政策频现,楼市松绑秩序维稳

无独有偶。同日,武汉紧随其后正式开启楼市“解封”,并发布六项举措,包括分批有序开工复工、加强安全管理、优化审批服务、调整预售许可形象进度要求、提高预售监管资金使用效率等,全力支持房地产开发企业开工复产,保持房地产市场平稳健康发展。

事实上,早在8天前,济南市新旧动能转换先行区就发布了“对符合部分标准的住宅项目,在取得《建筑工程施工许可证》后且施工进度达到主体施工正负零时,可提前申请办理《商品房预售许可证》”的政策;

更早在2月15日前后,福州市、苏州市相继发布调整商品房预售条件的文件,包括福州市住宅项目总投资25%以上可申请预售,并加快商品房合同网签备案;以及苏州市表明住宅(商住)地块不同意要求设置竣工预售许可调整价,超过市场指导价的不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可等。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“此类预售条件放松的规定,有助于预售资金的回笼,将改善房企的资金面,使得后续房企可以较好实现“边销售边回笼资金”的导向,客观上都有助于改善近期的资金状况。”

总体上看,预售申请条件放松的政策背后,更多重点大都放在供应端,难免真实地透露出地产开发商当下“垂泪”的资金困境与回款压力。

众所周知,2020年开年的疫情之下,房企便被迫进入停工期,售楼处关闭,项目建设与开工停滞,复工接连推迟、全国楼市降至冰点,开发商销售与融资都受到严峻考验。

一方面,楼市日渐低迷,成交普遍走低,销售业绩基本上无法回到正常水准;另一方面,回款受阻、艰难借新还旧,也无法抵抗项目滞销所带来的承压。

一则数据显示,全联房地产商会对72家企业进行调研发现,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%至50%。

受疫情耽搁之后,不仅仅是交付推迟,业绩也普遍面临大缩水。

根据克而瑞研究中心的报告,整个2月份各房企的销售业绩创近几年单月销售新低。百强房企全口径销售额仅3243.3亿元,环比下降43.8%,同比下降37.9%。

但最直接的表现还是更快加速了行业洗牌。人民法院公告网显示,截至3月底,已有98条房企宣布破产的公告发出。而在1-2月,国内的房地产公司破产数量已经超过200家,虽然其中大多都是融资渠道受限、以及资金小型房企,但大型房企的生存也并不乐观。

事实上,经济停摆、融资受阻,依靠“快周转”维持生存的房地产企业,一直面临巨大的现金流压力。

在中指院发布的一组数据透露,2020年1-2月,各大房企加大了海外债融资力度,以及短期融资券的融资额度。但和去年同期相比,1-2月房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额仍整体减少了5.7%,为2713.4亿元。

对此,业内人士透露,融资金额的减少,是在持续“钱紧”的背景下,房企融资难的体现,这在很大程度上将使房企面临风险,并更重视资金链的健康。

而对于楼市放松一系列政策的频现,多位业内专家也一致认为,“楼市相关政策放松在疫情背景下是普遍趋势,未来预计还会有更多城市加入。”

值得注意的是,也有“一日游”政策频现。据相关媒体不完全统计,截至目前,已有包括河南驻马店市、陕西省宝鸡市、广东省广州市以及山东省济南市、浙江省海宁市5个城市,先后在发布放松房地产调控、政策后,随之便进行删除或撤销。

其中,驻马店市和宝鸡市的政策曾提及“降低首套房贷款首付比例”,而济南市与海宁市的政策提及“松绑限购”。但在修改删除或撤回的政策停留时间中,昨日(3月24日)海宁市原本宣布为期一个月的“松绑限购”停留时间最短,仅在2小时左右。

不难看出,楼市政策最终“存活度”,倾向为松紧有度,住房不炒仍是基本方向。

需求失调,房价走势却上涨

不过耐人寻味的是,在政策倾向楼市的同时,房价却在黯然上涨。

易居房地产研究院最新一期《中国百城库存报告》显示,1-2月,全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米,同比上涨20.2%。

对此,易居研究院表示,虽然今年1-2月份房屋交易市场比较冷清,但由于网签和备案的项目普遍是高价项目,因此房价的涨幅比较高。“考虑到后续房企去库存的压力,预计各地会有降价促销的动作。同时随着更多低价项目的入市和网签,客观上都会使后续房价涨幅曲线下行。”

此外,在楼市库存方面,出现了略有下滑的现象。数据显示,2月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米,环比减少0.6%,同比增长4.1%。

总体上看,2月份房屋预售证审批和发放工作停滞,各大城市新批项目不多,客观上会限制新增供应数据,最终使得库存数据出现环比下跌。但从同比数据看,库存依然表现为正增长的走势。

在供求关系方面,也出现了断崖式下跌的现象。2月份,100个城市新建商品住宅供应量为399万平方米,而成交量为691万平方米,楼市基本上呈现“供小于求”的态势,也使得库存数据环比出现小跌。

同时,观察历史数据,供求两端均呈现断崖式下跌的状态,市场现状十分冷清。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对今年1-2月全国百城房价走势的分析可以看出,受成交量偏小、高价项目补签等影响,房价涨幅数据出现异动,导致房价涨幅比较大。但这并不意味着房价比较坚挺。另外,实际上2月份的交易基本上是停滞的,房企即便这个时候降价,其实也不可能带来成交量的上升。

“3月份开始,住宅销售行情会陆续回暖,但由于1-2月份的销售数据过于低迷,所以从去库存的角度看,房企会积极降价促销。这会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行,体现出房价降温的市场特征。”严跃进进一步表示。

可以说,日后随着预售审批节奏的加快、售楼处的陆续开放,库存压力有望得到进一步释放,供求两端数据也将出现回暖。特别是进入3月,各地售楼处的交易逐渐活跃,即便是弱于去年同期水平,但至少开始走出今年2月份的低谷期。

值得注意的是,《中国百城库存报告》对全国100个城市的房价进行排序后,可以看出,深圳超过北京、上海,成为今年1-2月全国房价最贵的城市,为60418元/平方米。背后深层原因与深圳新房供应偏少、购房需求旺盛、房源偏高端化等有关。