购买房子后,真从房价增长中挣到钱了?

2019-11-29 14:37 | 来源:未知

购买房子后,真从房价增长中挣到钱了?

由于房地产市场的繁荣发展,房价不断上涨,绝大部分人认为,这些年投资房产的人,除了非常背运的以外,基本上都赚到钱了,尤其是投资住宅房产的,如果前些年有钱,可以闭起眼睛来买,只要能买到手,基本上都能赚个几倍,多的达到10倍、20倍,这十几年下来,如果还有人说买房子买亏本了,那真如同中彩一般,这样难的事请都能碰到,这运气也就没啥好说。实际情况如何呢?

购买房子后,真从房价增长中挣到钱了?大部分人蒙在鼓里

 

01

我们在讲到商业规律的时候,通常都会说到帕累托法则,也就是80/20法则。说的是社会中原因与结果、投入与产出、劳动与报酬之间存在的不平衡规律,任何事物重要因素只占少部分,其他80%都是次要的,如社会20%的人拥有80%的财富,商店20%的商品带给商家80%利润,80%的的营业额由20%的顾客创造,做企业只有20%的老板是真正赚钱的,80%是不挣钱甚至是赔钱的,等等。

在房地产行业,这个规则好像也说得过去。根据国家统计局数据,截止2018年全国有房地产开发商接近10万家,如果按二八法则,大概中间有2万家企业挣钱,8万家没挣钱或亏本,甚至破产。接触了解一部分开发商情况后,感觉这个概率估计起来差不多,的确很多开发商在淘金过程中把自己的老底都贴进去了。

现在房地产行业集中度越来越高,来自官方机构的统计数据显示,2017年房地产TPO100所占市场份额达到47.7%,至2019年前半年,TOP100的市场占比已经高达70.5%。按这样的数据,10万家房地产企业,能有2万家挣钱已经很不错了。可见,二八法则在开发商这个行列中,是适用的。

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02

对于终端住宅市场,老百姓买房后又是什么情况呢?是否像绝大部分人认为的,几乎所有人都赚到钱?中国房改这20年来,房价一路上涨,几乎所有买房子的人资产都在增值,这是事实。按这种情况,住宅市场不要说只有20%挣钱,就算说90%的人赚钱,都算是少的了,几乎是全民皆赢。这么说来,80/20法则好像在房地产终端市场失灵了?

其实,这是很大的错误认识,长久以来,在房地产终端住宅市场,有几个概念一直被人所忽视。真正追究起来,80/20法则在房地产终端没有不适用,事实上,在中国的住宅市场,真正赚到钱的最多只有20%,80%以上没挣到钱。也就是说,帕累托法则没有出问题,房地产终端市场少数人赚钱的规律也没被打破,而是我们的认识进入一个误区。为什么这么说呢?让我们一起把这里面的秘密揭开。

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其一

在通货膨胀的大背景下,房子的价值并没有提高。例如,1998年我国的M2总量为104498.5亿元,到2017年底是167.68万亿元,再到2018年12月,国内M2总量是182.67万亿元,也就是说20年来,广义货币M2已经翻了17.5倍。

同时,我们以工资来计算,98年全国的平均工资大概在500~800元之间,20年后的今天,全国平均工资大概在5000~8000元之间,涨了10倍左右。如果以物价水平来计算,根据与老百姓生活息息相关的生活用品、消费品来评估,如大米、猪肉、鸡蛋、水果、理发、公交等,涨幅有多有少,综合下来,20年间涨价大概在6~10倍之间。

再看房地产价格的涨幅,综合官方、第三方以及业内研究机构的各种数据,20年间,全国的住宅平均价格大概涨了6~8倍,涨幅少的地方涨个2/3倍到5/6倍,涨幅大的城市,涨到10倍以上,小部分热门城市及城市区域涨幅超过20倍。

由此看,在通胀的背景下,所有的东西都在涨价,20年前房价每平米2000元,今天的房价每平米2万元,如此对冲,房子的价值并没有增加。

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其二

在房地产终端市场,以刚需购房居多,大概占到全部市场份额的80%,投资性、投机性购房大概占20%。所谓刚需购房,目的就是自己居住,说到底,房价再怎么增值,都是账面财富,与赚钱毫无关系。房价虽高,刚需族总不能把自己的房屋卖了,然后去流浪吧?房子再值钱,也得自己住着。

因此,只有手头上有多余房子的人,还有那些投资投机性购房者,才能从房价的增长中真正受益,这部分人,大概占到全部购房者的20%。可见,80/20法则在这里没什么问题。

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其三

最容易被人忽略的,是买房人的机会成本。大部分购房者为了买房子,把未来10年~30年的收入都透支了,这代价有多大?如果是刚需买房者,购房时间大都在结婚前后一段时间,此时正值青春年华。对大部分家庭来说,在凑齐了首付买一套房子后,银行还贷将要占用以后每月收入的40%~50%,有些甚至高达70~80%。因此为了还贷,开始省吃俭用、不敢消费、不敢跳槽、不敢尝试新的发展机会,甚至不敢生病。这些原因导致很多年轻人在创造力最强、发展事业最佳的年龄里,失去了向更好方向发展的机会。这才是买房最容易被忽略掉的,也是最关键的因素。

所谓机会成本,对个人而言,就是自己选择一种生活、工作或发展方式,却失去选择另外一种方式的机会,从而为此付出的代价。2007年,"房奴"一词成为那一年教育部公布的171个汉语新词之一,人们对"房奴"的定义,就是"用一生最黄金的20~30年时间,每年用可支配收入的40%~50%甚至更高的比例偿还银行贷款本息,从而造成家庭生活的长期压力,影响正常消费的这个购房群体"。最宝贵的二三十年时间,为了一套房子而失去很多,值不值得?每个人的答案或许都有所不同,但是机会成本很大,这种说法应该没问题。

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03

唯一可安慰的是,通过银行按揭贷款,在通胀的背景下,每个购房者的负债压力都在逐年减轻。例如,20年前要还贷的2000元/月,随着货币贬值、工资上涨,今天支付起来已经毫无压力;10年前5000元~10000元的房贷,如今随着收入增多,负担也在慢慢减轻。这是通胀情况下,资本市场带给负债者的红利,购房者享受到了这个红利,也算是对机会成本的一种补偿。但是,如果与失去的机会成本对冲,这种购房说带来的"红利"是正数还是负数,还真难说,毕竟红利是可以计算的,而机会成本则是隐形的。

例如,20年前假如马云、马化腾不是用50万元创办企业,而是拿着50万买套房子,如今会怎样?无独有偶,在同一年,财经作家吴晓波用了50万元买下浙江千湖岛上的一个小岛,现在他还是这个岛的岛主。同样的50万元,放在不同人的手里做不同的事情,就会有不同的结果,但买房子绝对不是最好的结果。

当然,客观地说,能够成为马云、马化腾的人毕竟少之又少。但在中国经济高速发展的这二三十年里,各行各业都有埋头挣大钱的人,很多人都是从小本生意开始起家的,如果他们当初把仅有的一点钱拿去买房子了,估计也就没有了后面财富的倍增,说不定至今也只能守着一栋老房子。当然,我们不排除也有很多人在创业、发展的过程中失败,正因为如此,机会成本,才是隐形的、不可预测的。

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另外,对于这些年买房是否挣到钱,还要认识一个问题:通胀带来银行还贷者的红利,体现在房子中,对于刚需买房的的人来说,其实意义并不大,它只是画了一块很大的饼,根本无法充饥。原因前面已经说过了,就算房价涨到天,刚需们的房子也得自己住着,除非只有自己的房子在涨,别的房子都不涨,然后,你才有可能卖掉自己增值的房子,再去买便宜的房子。否则,通过银行的资本杠杆来实现住房梦,最终解决的只是自己的住房问题,其实与赚钱丝毫无关。

04

由此看,80/20法则在房地产市场并没有失灵,而是同样适用。房地产终端市场,最终能够挣到钱的,大概只有那些手头有多余房子的人,或投资投机性购房者,这个数量大概就是20%。而80%的人,在这场房地产的繁花梦中,最后都落得一个空欢喜,猛然醒悟时才发现,房子依然是房子,自己依然是自己,与赚钱毫无关系。住着千万的房子,过着苦逼的生活,这又是如今多少人生活的真实写照呢?当知道了个中奥秘,也就没什么奇怪,因为大部分财富始终掌握在少部分人手里,任何行业能挣钱的只有少部分人,哪怕是一路高歌的房地产行业也不能例外。