地产视角下的中国经济

2019-08-10 18:23 | 来源:未知

地产视角下的中国经济

地产视角下的中国经济

 

地产无非是人口问题和货币问题,所以需要讲一下地产。我们的商品房销售面积今年很可能会达到水平15亿平,这个水平是惊人的,销售额11.7万亿也是惊人的,但是很可能有所透支,或者说基本确定今年就是一个历史高点, 这是我个人的一个判断。我们用结婚登记人数对商品房销售面积做的一个模拟,今年很可能是一个很突兀的高点,未来应该是一个持续的下降。

地产视角下的中国经济

 

 

2. 居民存量房贷的总量指标并不过分

地产视角下的中国经济

 

这是我们居民按揭贷款的月均增量,今年上半年的月均增量超越之前很多了。右边是新增居民按揭贷款/新房销售额,实际上是居民加杠杆的情况,但是从一个存量房贷的总量指标来看其实并不过分。中国房地产贷款的存量大概17万亿,占GDP只有24.61%,房贷存量与居民总储蓄(58万亿)、居民总金融资产(120万亿)、居民宗房产价值(180万亿)之比分别为29%、15%、10%,与其他国家相比都是在低位的,其实风险点只是在于2015年之后进入销售高峰的边际杠杆力量。

另外一个角度,就是中国房贷久期其实是比较短的,只有八年,其他国家都是很长的。而一线城市房价收入比经过房产税调整后,并不算很突出。

3. 房价与利率周期有重要关系

人口观点当然不一定意味着房价观点,因为房价还跟利率周期有很大的关系,我们很少看到在货币的宽松周期,房价崩盘或者拐点的情况。

但是跟利率周期也不是绝对的关系, 对于房价的一个判断还是要放在整个宏观系统好一点,单个部门的一些指标做横向对比,没有太多的实质意义。只有整个宏观系统出现危机,中国的房地产才可能出现危机,因为各个系统、各个部门之间互相依赖。

4. 地产视角结论

1) 房地产不仅是人口现象,更是货币现象,同时受到人口周期和货币周期影响;

2) 当前人口结构的拐点决定了房地产的需求顶部大概率已经出现;

3) 中国商业银行面临前所未有的“资产荒”,对按揭贷款的青睐可能持续支撑一二线房价;

4) 房价拐点的判断,还是要放到整个宏观系统来考量,宏观系统的各部门不是独立的,而是互相依赖、互相影响的,所以很难通过横向比较一些数据模型就能判断出拐点,现实情况往往比较复杂,宏观系统的稳定性直接决定了房价的走势;

5) 房地产的潜在隐患在加大,尤其是一年以来的边际加杠杆力量加大了房地产风险,但房地产整体还不具备系统性风险的条件;

6) 房地产部门过去15年从未出现过实质出清,大幅调整都比较鲜见,地产价格高是制约货币政策的一个重要因素,后期可能是最重要因素。