三四线二手房市场如何破题

2019-08-04 19:59 | 来源:未知

三四线二手房市场如何破题

提起大同,很多人都知道这是个煤都,并且是一个优质煤的煤都,前几年北京还在使用燃煤锅炉的时候,大部分的燃煤都来自大同,即使有些煤老板是从内蒙古运过来的煤也要在大同走一下,说是大同煤才能卖个好价钱。

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煤都什么意思?肯定是一个黑黢黢的印象,天上乌烟瘴气,地上一片煤灰。其实,早就不是这样了,大同已经不再产煤了,经济已经转型了。所以,到大同,看到的天空基本上都是蓝天白云,因为大同也是靠近坝上草原,和内蒙古大草原,地上也是干干净净,说是山清水秀也不过分。

在去煤产业之后,大同致力于打造一个塞外旅游城市的形象,大同在历史上也是兵家必争之地,发生过许多可歌可泣的英雄故事。同时,名胜古迹很多,五岳之北岳恒山、悬空寺、应县木塔、三大名窟之一的云冈石窟,都是响当当的国家级旅游圣地。前几年,大同古城的拆迁复建,在国内引起很大反响,也是其推进旅游建设的重要一步。

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但是,由于历史原因和地理位置的关系,特别是经济发展结构调整之后,大同总体上还是一个不发达地区,属于三四线城市,以前以能源为主,产业结构单一,经济发展靠国企为主,民企为辅。民营企业以餐饮、住宿、娱乐等服务业占比较高,全市基本人均收入在3000—5000之间。人均收入与家庭收入偏中下下水平。但是,大同作为一个煤矿资源的城市,与山西其他地方类似,也存在财富集中,贫富差距明显的情况。

在这轮房价上涨的过程中,上涨幅度两年时间超过一倍,目前这个房价,对当地老百姓来说,基本上已经买不起房了,即使是30%首付,月供就是5000多元,其他开销不算,一个月挣得工资还不够月供呢。有个朋友描述起前年楼市红火的时候的售楼处景象,说开发商就是炒房,开盘的时候,墙上贴的售楼统计表上,全是小红心,跟外面的人说,房子都卖完了,银行的人过来看有没有贷款买房的,结果,一查全是内部人的名字,其实一套也没卖出去。

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炒房的结果是房价直线上升,而交易量并不大,库存明显增加。前几年,到大同的时候,老城正在拆迁,古城墙也没有建起来,新城区的大型公共建筑刚刚完工,那时的房价大概也就是三四千元,有的小区建设的也是相当现代化,地下车库、庭院绿化、垃圾分道等先进理念已经落地大同。

回头再看,大同房产最佳的入手期是2015年和2016年,那时候人们一提起御东,第一反应就是荒郊大野地的,谁去住啊,房子卖不动,可是到了2017年三月份开始,房价就开始暴涨了,到了5月份,大同的房价像是脱了僵的野马,涨的一发不可收拾,6000,6500,7000,到了年底基本没有低于7500的了。

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大同的二手房房价从2018年中的时候,房价基本上就涨不动了,2018年年底到现在,房价已经开始回落了,人们观望情绪浓厚,投资的也不敢入手了。前年最火爆的御东的房子现在都卖不出去了,有价无市,泡沫太大,市区的老房子降价幅度小一些。

高铁概念对现在的楼市带动作用有限,前两年,御东的开发商通过宣传造势,把房价炒的很高,但是,买房投资的占了多数,现在入住率很低。现在的购房人主要是自住需求,老百姓不想着炒房,必须要考虑周边生活条件,各种市政配套是不是方便。炒房时代已经过去了,前两年炒高的泡沫该释放出来了。那些高价拿地的开发商,此时的心态肯定是欲哭无泪了。

 

三四线这波房价上涨最大的幕后推手就是货币化棚改,大同的楼市在这方面的表现尤为突出,古城墙改造和棚户区改造几乎让大同老城区翻了一个遍。现在看,随着这波棚改转变为实物安置甚至退出历史舞台,三四线房价基本就是到顶了。从产业结构上来说,大同除了旅游业外,也在极力打造新型能源产业,以及加工制造业的趋势明显。附近的河北张家口市,因为冬奥会的影响,在吸引人口方面已经略比大同占据优势。2019年,大同楼市分化会愈发明显。

看几个典型楼盘的情况:

【上河万家】

上河万家位于大同城区,魏都大道开源街北三路,是上和时代广场二期项目,得房率达到80%,建筑面积340000平方米,绿化率30%,容积率3.0。物业类型属于全普通住宅,全高层建筑,物业费1.7元/月/平米,总共有约700住户。新三中、十中学区房,紧邻东信商贸区,地理位置优越。2016年开盘价是4600元/平米, 目前二手房价在7000元—7300元/平米。

 

 

【西京府】

西京府位于大同市御东新区永和路与永兴路交汇处。西京府是一个园林品牌社区,管理严格,配套设施齐全。西京府是70 住宅 ,容积率为2.49,是一个宜居的项目,所在区域发展空间也不错,交通还是很便利的,结构形式是板楼、板塔结合的住宅 。西京府占地面积大,绿化率高,整个楼盘的环境都十分环保,安静,优美。并且西京府地处交通方便,生活配套齐全的地段。

 

西京府位于御东新区实验小学南侧,享御东新区之优越:检察院、公安局、法院、政务大厅等环绕附近;享实验小学、大同二中双学区;独享华唐商业中心;五医院、一医院守望在旁;远眺五大人文场馆。

西京府由大同市中成房地产开发有限公司精心打造欧洲新古典建筑群。18层小高层,双入户大堂,采用双电梯,58-62米超大楼间距,3.1米层高,落地观景阳台,营造空间开阔感。建筑材料方面精挑国内外知名品牌:南山牌窗户用料,有效隔热、隔离紫外线;国强牌五金用料,外观精致,经久耐用;双开子母三防门,安全护家。

2014年开盘价约4800元/平米。现在二手房价8000元—500元/平米。

 

 

【御昌佳园】

御昌佳园由大同市御河房地产建设有限责任公司,位于大同市未来发展中心御东新区的的枢纽位置,交通便利、环境适宜、基础设施完善,附近学校、医院(一医院、五医院)等公共服务设施,东临规划路、南邻城市主干道迎宾大道、西侧面对市区景观生态园、北邻规划社区;幼妇医院、五医院紧邻周边。

 

御昌佳园为大同二中和实验小学双学区房。御昌佳园小区使用合理,利用率高,小区商铺面积有16718平米,为居民提供便捷服务,地下车位和车库充足,全部为坐北朝南户型,50米楼高,80米超大楼距。开阔空间,全明设计,良好通风,真正体验现代人居高品质。绿化率36%,容积率2.49。2013年开盘价是3800元/平米。目前二手房均价:8098元/平米。

 

目前,大同御东新区在售楼盘房价基本在7000多元/平米,市区在售楼盘房价基本在5000多元/平米+,房价差异逐渐明显。在近几年全国楼市去库存后,大同的库存回到了7年前的水平,从去年10月份开始,大同的房产库存不再下降,买方市场的转变也让议价空间明显变大。因此,大同的楼市也面临房价能撑到什么时候?涨跌都是小事,关键是你的房子卖给谁的问题?